Один из способов получать пассивный доход – сдать квартиру в аренду. Давайте поговорим об основных трендах 2019 года: как оформить арендные отношения, стоит ли платить налоги и сколько, какие права и обязанности у арендатора и собственника.

Обратимся к законодательству. ГК РФ определяет аренду как передачу собственником арендатору имущества за плату во временное владение и пользование. Специальной главы, посвященной аренде квартир, нет. Поэтому ориентируемся на общие правила об аренде и регулирование социального найма, т.е. когда собственник - государство.

Сразу понятно, что есть две стороны арендных отношений. У каждой свои интересы. Собственник намерен получать доход и требовать сохранности своего имущества. Арендатору нужно пользоваться квартирой по своему усмотрению, чтобы ему никто не мешал, в течение определенного срока. Он готов за это платить.

Долгое время арендные отношения вообще никак не оформлялись. Собственник передавал арендатору ключи. Раз в месяц получал деньги. В лучшем случае оформлял расписку. А то и нет. Можно сказать, всё на доверии.

Вопрос налогообложения доходов от аренды был урегулирован законодательно лишь 6 лет назад. До этого налоговые органы применяли два варианта: начисление НДФЛ на доходы физических лиц, или УСН на доходы ИП. Вопрос о необходимости уплаты страховых взносов с таких доходов решался неоднозначно. Причем не только в разных субъектах РФ, но и в налоговых инспекциях и судах разных районов одного города. Процедура регистрации ИП было не простой. К тому же нужно было сдавать налоговую отчетность, вести книгу доходов. Как следствие, не более 10% арендодателей заявляли о себе.

В то же время, объем арендного рынка исчисляется миллиардами рублей. Конечно, государство заинтересовано в выводе этих доходов из тени. Поэтому в июне 2012 года в Налоговый Кодекс была включена новая глава 26.5 «Патентная система налогообложения». Ее положения распространяются на лиц, сдающих в аренду принадлежащие им жилые и нежилые помещения, дачи, земельные участки. Плательщики этого налога - индивидуальные предприниматели. Арендодатель не пойдет регистрироваться как ИП, подумаете Вы. И будете не правы. Число вставших на учет ежегодно растет. Об этом свидетельствует статистика сбора налогов ФНС.

Сейчас существует четыре варианта уплаты налога на доход от аренды: НДФЛ - 13%, УСН - 6%, Патент или налог на профессиональный доход - 4% или 6% (зависит от плательщика - физическое или юридическое лицо).

Кратко отмечу основные моменты по каждому из этих вариантов.

1. При уплате НДФЛ до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию 3-НДФЛ. Налог рассчитывается самостоятельно. Срок оплаты до 15 июля года, следующего за отчетным. Заполнить декларацию можно непосредственно в налоговом органе, либо с использованием программных средств. Программу заполнения 3-НДФЛ обновляют ежегодно и размещают на сайте ИФНС nalog.ru.

2. Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя в налоговой по месту жительства. Это не сложно. Заявление можно заполнить на сайте nalog.ru, записаться в ИФНС на прием. Прийти с паспортом и заявлением. При наличии ЭЦП, всё это можно сделать не выходя из дома. Госпошлину за регистрацию с 01.01.2019 г. отменили. Срок регистрации индивидуального предпринимателя 5 рабочих дней. Неделя – и Вы уже не просто физическое лицо - предприниматель. Одновременно с регистрацией нужно подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения (УСН). Дополнительно любой ИП оплачивает страховые взносы. В 2019 это 36 238 рублей.

3. Патент могут оформить ИП. Подать заявление и оплатить его нужно заранее. Заявление также подается в ИФНС, можно через сайт. Стоимость расчитывается исходя из потенциально возможного к получению дохода от деятельности. Величина налога определяется ежегодно для каждого региона. Размер платежей (их два) и сроки оплаты будут указаны в выданном бланке Патента. Главное не забыть оплатить вторую часть, чтобы не лишиться права на применение этого налогового режима. Такие случаи, по моему опыту, встречаются не редко. Решение об аннулировании патента налоговый орган принимает без предварительного уведомления налогоплательщика. Прямо на следующий день после истечения срока платежа. Результат – доначисление налога на доход, НДС и штраф. Это реально большие суммы!

4. Налог на профессиональный доход – это нововведение 2019 года. Действует в качестве эксперимента в нескольких регионах РФ (Москва, Московская и Калужская области, Татарстан). Здесь также требуется регистрация в налоговом органе в качестве плательщика налога. Но система взаимодействия с ФНС еще проще. Все действия производятся через бесплатное мобильное приложение «Мой налог». Налоговой отчетности и страховых взносов не предусмотрено!

Применять режим могут арендодатели, чей ежемесячный доход от аренды не превышает 200 000 рублей и только в определенных субъектах РФ. Пока это эксперимент.

Почему арендодателям пора выходить «из тени»? Современные технологии, удорожание наличных расчетов и использование онлайн банка позволяют государству контролировать доходы и расходы граждан. И выявлять неплательщиков.

Для нарушителей установлен штраф 10% от суммы полученного дохода, но не менее 40 000 р. (ст. 116 НК РФ). Кроме того, начисляют пени. Сумма недоплаты будет расчитана по ставке НДФЛ - 13%. Дополнительно статья 14.1 КоАП РФ устанавливает штраф в размере от 500 до 2000 рублей за незаконную предпринимательскую деятельность.

Департамент информационных технологий (ДИТ) Москвы разработал систему, которая позволяет проводить анализ сетевых ресурсов, на которых размещаются объявления об аренде квартир. Эти данные будут передаваться в налоговый орган для проверки. Ждите вызова в ИФНС. Но не сейчас. Запустить эту систему в полном объеме пока нельзя. Нет соответствующего законодательного регулирования. Но в тестовом режиме она работает. Поэтому представление о масштабах теневого бизнеса государство имеет.

Думаю, это самое перспективное направление контроля. Ведь основной поток рекламы проходит через Интернет. И количество сайтов-агрегаторов ограничено. Конечно, не все объекты находят своего арендатора. Но проверить это – дело техники.

Содействие в этом вопросе оказывают и банки, через которые проводятся расчеты между арендатором и арендодателем. Если это регулярные платежи через онлайн банк – будьте уверены, они уже на контроле. Даже если в назначении платежа ничего не написано. Будьте реалистами! Это же очевидные вещи.

Не стоит забывать о соседях и самих арендаторах. Они тоже могут сообщить либо в полицию, либо в налоговый орган о том, что в квартире проживают посторонние лица. Это будет поводом для проверки.

Важную роль в процессе выявления играет участковый уполномоченный полиции. Проверять, кто и на каком основании живет на подведомственной территории, его прямая обязанность.

В моей практике бывали разные варианты оформления договорных отношений арендатора с арендодателем. Раньше вообще без договора, позднее по типовому договору от агентства недвижимости, теперь все чаще по индивидуально согласованному сторонами документу.

Я считаю, что договор заключать нужно обязательно. Даже если арендатор Вам хорошо знаком или вообще дальний родственник. Только так можно оговорить все права и обязанности сторон и достичь в этом вопросе полного понимания. Зафиксированные на бумаге условия лучше соблюдаются. А уж в суде такой документ просто не заменим.

Распоряжаться имуществом может только собственник. Поэтому проверить документы арендодателя на передаваемое имущество нужно обязательно до подписания договора. Причем лучший вариант - выписка из ЕГРН, полученная на текущую дату. Это гарантия того, что сюрпризов потом не будет. Квартира не продана, не находится в залоге, нет ограничений в пользовании. И главное, лицо, с которым вы ведете переговоры – собственник. Паспорт посмотреть, конечно, тоже. Не стоит надеяться на то, что агентство все проверило за вас. Спрашивайте, читайте, анализируйте.

Я бы рекомендовала проверить и документы технического учета (технический паспорт или поэтажный план, экспликацию). Сравнить имеющуюся планировку квартиры с данными этих документов. Если сделана перепланировка, отразить это в договоре аренды. По закону арендатор не вправе производить перепланировку квартиры без письменного согласия собственника. Оговорка в договоре аренды о наличии неузаконенной перепланировки не позволит арендодателю в будущем предъявить претензии арендатору.

ГК РФ (ст. 674) предусматривает обязательную письменную форму договора найма жилого помещения (аренды). А если он заключен на срок более года, то нужно зарегистрировать ограничение (обременение) права на квартиру в Росреестре. Сам договор регистрировать не нужно. Сделать это можно по заявлению одной из сторон.

Вместе с арендатором могут проживать члены его семьи или другие люди. Перечислить их в договоре аренды будет не лишним. Арендатор должен понимать, что именно он отвечает перед собственником за всех, кто с ним живет в арендованной квартире.

Если в квартире есть какие-либо недостатки (что-то сломано или отсутствует) лучше это сразу отметить в договоре аренды. В противном случае ответственность за их устранение лежит на арендаторе.

Необходимо согласовать размер арендной платы, сроки и порядок её внесения. Если расчеты проводятся наличными, подтверждением будет расписка или акт, подписанный сторонами. Если через банковский счет – квитанция или чек.

Расходы на содержание имущества по общему правилу разделяются так: собственник осуществляет капитальный ремонт, арендатор – текущий. Но договором можно установить иной порядок.

Статья 617 ГК устанавливает правило, по которому договор аренды сохраняет силу даже в случае продажи квартиры собственником. Это важное условие, реализовать которое можно только имея на руках документ, составленный в письменной форме и подписанный сторонами.

Договором можно предусмотреть различные основания для его расторжения по инициативе собственника. А закон устанавливает четыре обязательных:

1.                     использование имущества с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями

2.                     существенное ухудшение состояния имущества

3.                     нарушение сроков оплаты два и более раза

4.                     если арендатор по договору обязан сделать капитальный ремонт, но он его не делает

           То есть, когда вы сдали квартиру семье для проживания, а они открыли там цех по пошиву одежды – это использование не по назначению. По закону вы вправе расторгнуть договор и потребовать освободить помещение. Но сначала нужно направить письменное уведомление об этом и установить срок для передачи квартиры.

           Арендатор тоже может досрочно расторгнуть договор. Такое право у него возникает если:

1.    имущество пришло в негодность

2.    арендодатель препятствует его использованию или вообще не передает

3.    не производит ремонт, если это его обязанность

           При передаче имущества стороны подписывают акт приема-передачи. Если арендатор своевременно не освободит квартиру, собственник вправе взыскать с него убытки. А также неустойку, если она установлена договором.

           Нужно определить, что арендатор может менять в квартире, а что трогать категорически запрещено. Это право собственника. Кто-то не разрешает даже гвоздь забить в стене, другим все равно, что жильцы будут делать, лишь бы деньги платили. Если арендатор сделает ремонт без ведома арендодателя, стоимость ему не компенсируют. А вот если это предусмотреть договором аренды, тогда вполне возможно.