Часто ли вы встречаете истории о том, что предприниматель купил земельный участок, построил на нем здание, а потом узнал, что сделка совершена незаконно и имущество нужно вернуть прежнему владельцу.
Такое возможно если продавец, он же должник владел недвижимостью незаконно или приобрел недвижимость на деньги своих кредиторов, а когда пришло время возвращать заем решил продать недвижимость.
О возврате покупателю вложенных средств говорить не приходиться, вернуть их практически невозможно.
Ранее в своих постах я указывал на необходимость проведения проверки продавца квартиры перед покупкой, упоминал о критериях выбора и рисках, которые могут возникнуть при покупке без проверки.
Многие думают, что купить земельный участок по сниженной стоимости безопасно, т.к. продавцу просто срочно нужны деньги и рисков никаких нет, однако любую сделку по недвижимости нужно проверять, как документы основания собственности, так и владельца на предмет финансовой состоятельности.
Оспариванием сделок я занимаюсь более 8 лет, есть опыт как в суде общей юрисдикции, так и в банкротстве.
В банкротстве оспорить сделку проще всего, особенно если она заключена за 1 год до подачи заявления в суд.
Вне зависимости от вида использования земельного участка: ИЖС, СНТ, ЛПХ, промышленности и т.д., требования к проявлению должной осмотрительности и осторожности одинаковые для всех.
🚨 04 августа 2022г. Верховный Суд РФ в очередном своем Постановлении № 305-ЭС21-21196 (5) сформулировал для судей условия, при которых можно оспорить сделку:
▪️осведомленность контрагента должника о противоправных целях сделки может доказываться через:
✔ опровержимые презумпции заинтересованности сторон сделки между собой;
✔ знание об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках его неплатежеспособности или недостаточности у него имущества.
При разрешении подобных споров суду в том числе следует оценить добросовестность контрагента должника.
✔ Добросовестность контрагента определяется через сопоставление его поведения с поведением абстрактного участника хозяйственного оборота, действующего в той же обстановке разумно и осмотрительно.
✔ Стандарты добросовестного (разумного и осмотрительного) поведения, как правило, задаются судебной практикой на основе исследования обстоятельств конкретного дела и мнений участников спора.
Существенное отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно и в отсутствие убедительных доводов и доказательств о его разумности может указывать на недобросовестность такого лица.
✔ Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными.
В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего.
Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника.
Таким образом, Верховный Суд РФ дал четкие рекомендации для судей, что если покупатель купил недвижимость по сниженной стоимости и не удостоверился об объективности причин такого занижения, не сопоставил, что аналогичные объекты имеют стоимость выше и поэтому предложение о продаже может нарушать интересы других лиц, то считается, что покупатель решил воспользоваться положением продавца.
А значит сделку можно оспорить, забрать у покупателя объект недвижимости и поставить его в общую очередь кредиторов.
Как юрист по банкротству и по недвижимости я рекомендую перед сделкой удостовериться, что собственник текущий или прежний (физ./юрлицо):
1️⃣ не является участником судебных дел (гражданских, арбитражных) в роли ответчика/3-го лица о взыскании задолженности или другого спора;
2️⃣ не имеет задолженности более 1% от цены недвижимости у судебных приставов;
3️⃣ не находится в банкротстве по данным картотеки арбитражных дел, ЕФРСБ;
4️⃣ в бухгалтерской отчетности не зафиксированы факты об убытках юрлица в прошлые периоды;
5️⃣ в бухгалтерской отчетности не зафиксированы факты, что сумма кредиторской задолженности в разы меньше дебиторской или основных средств;
В 95% случаев требования о признании сделки недействительной удовлетворяется, при совокупности условий. При этом в суде достаточно доказать недействительность одной из сделок, по остальным доказательств не требуется.
Чтобы исключить риски отмены сделки в судебном порядке, достаточно проверить объект и субъект сделки перед подписания договора, в случае выявления рисков можно или застраховать титул недвижимости или отказаться от сделки и подбирать другой объект.
Юрист, Ярослав Сафронов
