Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
+ Подать за 0 ₽
Войти
Циан.Журнал Pro
Всё для профи
Поиск по журналу
Москва и МО
Блоги
Что страхует депозит
Наталья Козлова
ИП Козлова Н. С.
16 декабря 2018
15 274
42
Что страхует депозит

Доброго всем дня! 

Недавно на показе одной из квартир состоялась удивительная беседа с клиентом, так и не ставшим нанимателем. Объясню из-за чего. Спор пошел на предмет страхового депозита. Клиент стал настаивать на том, что он не нужен, в результате чего собственница, прекрасная женщина, кстати, побольше бы таких, предложила найти другую квартиру на их условиях. 

Для чего же нужен страховой депозит! Его еще называют залогом (что неверно, так как вы ничего не закладываете под залог), обеспечительным платежом (это верно). Иногда он может выступать в качестве оплаты последнего месяца, но это при условии, что между нанимателем и наймодателем сложились очень доверительные отношения и такое условие прописано в договоре.

Но лучше, когда он все же остается для подстраховки у наймодателя до дня выезда квартирантов. Для чего? Для того, чтоб не было неприятных сюрпризов по неоплаченным счетам за свет, воду и интернет (услуги по счетчикам). Чтоб собственник был подстрахован на случай неожиданного выезда жильцов без предупреждения за 30 календарных дней. Чтобы мог восстановить мелкий ущерб имуществу, если такой нанесут. В случае если все в порядке, страховой депозит возвращают.

Выглядит это следующим образом: вы предупреждаете собственника о том, что живете последний месяц, оплачиваете этот месяц, и в конце проживания получаете обратно свои деньги, если все в порядке. 

Уверена, все это знают. А вот вчерашний клиент стал путать этот платеж со страховкой квартиры. А это, как говорится, две большие разницы. Тем не менее, даже после объяснений он так и не понял. В результате остался без этой квартиры.

Так что, имейте в виду, что незнание правил поведения на рынке аренды квартир не освобождает вас от ответственности.

Удачных нам сделок!

Авторы
42
Наталья Козлова
ИП Козлова Н. С.
Могут подойти
студия, 25 м², этаж 14
18 989 831 ₽
студия, 25 м², этаж 14
Академическая
1 мин.
ЖК "Level Академическая", Профсоюзная улица, 2/22, Москва
апарт.-студия, 30 м², этаж 3
15 180 300 ₽
апарт.-студия, 30 м², этаж 3
Автозаводская
3 мин.
ЖК "Дом на набережной INSIDER (Инсайдер)", Апартаментов Инсайдер комплекс, Москва
2-комн.кв., 45 м², этаж 5
14 990 000 ₽
2-комн.кв., 45 м², этаж 5
Ясенево
4 мин.
Новоясеневский проспект, 22К3, Москва
1-комн.кв., 37 м², этаж 6
11 500 000 ₽
1-комн.кв., 37 м², этаж 6
Беляево
13 мин.
Миклухо-Маклая улица, 40, Москва
1-комн.кв., 36 м², этаж 3
11 000 000 ₽
1-комн.кв., 36 м², этаж 3
Генерала Тюленева
7 мин.
улица Теплый Стан, 21К5, Москва
3-комн.кв., 49 м², этаж 7
13 900 000 ₽
3-комн.кв., 49 м², этаж 7
Коньково
3 мин.
Профсоюзная улица, 130К1, Москва
апарт.-студия, 19 м², этаж 1
3 600 000 ₽
апарт.-студия, 19 м², этаж 1
Дубровка
8 мин.
улица 1-я Машиностроения, 4К2, Москва
2-комн.кв., 44 м², этаж 3
16 990 000 ₽
2-комн.кв., 44 м², этаж 3
Коломенская
8 мин.
проспект Андропова, 42К2, Москва
2-комн.кв., 45 м², этаж 8
16 890 000 ₽
2-комн.кв., 45 м², этаж 8
Коломенская
12 мин.
Коломенский проезд, 27к2, Москва
2-комн.апарт., 19 м², этаж 3
5 300 000 ₽
2-комн.апарт., 19 м², этаж 3
Южная
14 мин.
Варшавское шоссе, 125С1, Москва
42 комментария
Татьяна Никитина
18 декабря 2018, 07:40
Господа, рынок аренды дикий. Это понимают обе стороны. Обе стороны соглашаются зафиксировать на бумаге свои договоренности, сильно не заморачиваясь законностью. Договор воспринимается обеими сторонами, как памятка для порядочных людей. Все понимают, что в суд никто не пойдет. Арендатор также понимает, что если будет сильно умничать, то ему укажут на дверь. И правильно сделала хозяйка Натальи, поступив именно таким образом, спрогнозировав арендатора, как проблемного в будущем. Если со стороны арендатора возникает вопрос, за что он вносит депозит, я объясняю ему следующим образом. Подумайте, Вы рискуете всего лишь 30 тысячами ( к примеру, в дорогих квартирах такой вопрос вообще не уместен), а хозяин рискует всем своим имуществом, доверяя его вам в пользование. Должна же у него быть хоть какая-то страховка на случай мелкой не умышленной порчи с вашей стороны, исключая естественную амортизацию. ( Подавать в мягкой форме с улыбкой). И нет проблем. )
Ответить
958/50 000
0/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
18 декабря 2018, 10:46
Татьяна, согласна полностью. Лучше предупредить проблему, чем ее решать)
72/50 000
Vox populi
17 декабря 2018, 16:03
Может быть клиент стал "путать" что-то с чем-то потому что это "что-то" называется у Вас в договоре "...страховой депозит".
Не исключаю, что при таком изложении, появятся клиенты которые будут путать это "что-то" не только со страховкой а и с банковским депозитом. Тогда будет веселее, станут требовать проценты ;)
Ответить
322/50 000
0/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
17 декабря 2018, 17:37
точно)) если все так путать, то можно и проценты востребовать при выезде)) просто "страховой депозит" и "обеспечительный платеж" - наиболее распространенные способы подстраховать интересы собственника) А пост как раз написан, чтобы не путали ничего)
249/50 000
Петр Манько
16 декабря 2018, 21:55
Аренда в России - дикий рынок :-) Все держится только на взаимном доверии, нежелании идти на конфликт и сложившихся "кривых" правил. Чтобы обезопасить арендатора и арендодателя, я считаю, нужно:
1. Оформлять договор в "белую" (поддержу Михаила).
2. Страховать квартиру, в том числе: гражданскую ответственность перед соседями, отделку.
3. Депозит увеличивать в несколько раз.
4. Комиссию должен платить арендодатель.
Ответить
437/50 000
0/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
16 декабря 2018, 22:30
прекрасно! Могу даже подписаться под каждым пунктом! А теперь это все реализуйте) Как, например, вы заставите собственника платить комиссию? Это самое легкое, наверное) И Договоры и так оформляются "в белую", только их не регистрируют, но на их основе можно и в суде разбираться. Это смотря какой договор, конечно.
314/50 000
Михаил Морозан
ИП Морозан М. С.
16 декабря 2018, 22:38
Наталья, ну на коммерческой же часто платят двойной депозит, и арендодатель платит комиссию. Чем жилая то отличается?- Да ничем, такой же доход как и у коммерции, да еще и налоги они не платят в отличии от коммерции....
219/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
16 декабря 2018, 23:20
ну а мы же про жилую говорим. Некоторые осознанно подходят и готовы оплачивать услуги, другие считают иначе. Вот вторых вы как заставите? Рассуждать-то мы все можем. А дела делать? Какие механизмы включать?
206/50 000
Михаил Морозан
ИП Морозан М. С.
16 декабря 2018, 23:39
Механизмы сами включатся, придет такое время и включатся они через пару лет, когда большая часть нанимателей и наимодателей набъёт шишек себе сдавая или снимая самостоятельно. Конечно квартиры "убъют" за это время, но у нас в РФ только посредством горького опыта можно чему-либо научиться....
292/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
17 декабря 2018, 10:02
ну тогда и говорить не о чем.. подождем, когда само рассосется)))) многих не устраивают сегодняшние порядки на рынке недвижимости... Только надо более реально на вещи смотреть ;-)
179/50 000
Василий Сентизов
ИП Сентизов В. Р.
17 декабря 2018, 15:16
Соглашусь с пунктами, но:
1. Чтоб собственники сдавали по "белому", надо чтобы их агенты работали по "белому";
2. Не все наниматели готовы дополнительно оплачивать страховку, как б им не объясняй;
3. В сегменте масс-маркета будет трудновато, порой и депозит за 1 месяц приходится делить в несколько этапов, просто доход у населения не большой, просто будет не подъемно вносить депозит за 3-6 мес;
4. С этим можно договориться. Если мне звонят, то я сразу озвучиваю, что платить за мои услуги будут они. Когда пытаются возразить, то я говорю "кто заказывает услуги, то тот и оплачивает". В целом, меньшая часть уже соглашаются, может согласилась б и большая часть, но с этим ж договором оказания услуг возникает п. 1. , ибо просто налоговая может запросить документы за определенный период работы, а там может быть как раз договор оказания услуг по сдаче в найм жилой недвижимости и акт приема-передачи работы. Плюс сейчас замечательно через-онлайн кассу по доходам передаются в ИФНС.
ИСходя из этого:
1. у меня все собственники сдают в "белую", даже у ипотечников есть согласие банков. Платят налог по декларации каждый год;
2. Страховка не везде
3. Страховые депозиты где-то составляют 50% от стоимости найма, а где-то доходит до 6 мес.
4. Все мои клиенты - наймодатели платят комиссию мне, соответственно, наниматель не платит ни копейки.
1 385/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
17 декабря 2018, 17:39
очень интересный опыт. Я тоже сначала предлагаю собственникам оплачивать услуги)
80/50 000
частный маклер
20 декабря 2018, 09:53
не всегда. на жилье эконом класса комиссию оплачивает наниматель и больше 100%.доходят до 200-300% и не возмущаются.
116/50 000
ID: 13365819
16 декабря 2018, 20:29
в цивилизованной европе, при том что договора регистрируются и прав у нанимателя уйма, депозит доходит до полугодовой стоимости аренды! и квартиру принимать собственник приходит с лупой. за любую царапинку - тройной штраф из депозита. поэтому в большинстве случаев при выезде наниматель делает космремонт. за свой счет естественно.
Ответить
331/50 000
0/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
16 декабря 2018, 21:54
не могу про Европу ничего такого сказать. Знаю, что там собственники могут сделать даже ремонт, если нанимателю что-то не понравилось. Например, цвет обоев. Рассказывали, как русские снимали квартиру и хотели переехать в другую, но у них не получилось, так как не к чему было придраться для расторжения договора без штрафных санкций. Придрались к цвету обоев - их поменяли)
373/50 000
Михаил Морозан
ИП Морозан М. С.
16 декабря 2018, 21:54
Я слышал об обратной схеме: наниматель при въезде делает ремонт и завозит свою мебель и технику. А при выезде отдает голые стены как есть.
На счёт депозита: да, квартал проплачивается обычно.

Это у нас почему-то наимодатель обязан предоставить мебель и технику, а потом трястись за неё.... или выслушивать претензии "У Вас диван пролежанный".... хотя это немного несправедливо.
393/50 000
Михаил Морозан
ИП Морозан М. С.
16 декабря 2018, 15:08
А по факту это на самом деле незаконный авансовый платеж, который законодательно никак не закреплен и прописан в договорах криво.... я больше чем согласен с нанимателем. Это выдуманные непонятно кем условия найма.... но с ними приходится мириться...
Ответить
249/50 000
0/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
16 декабря 2018, 15:58
вполне законный) ГК РФ Статья 329. Способы обеспечения исполнения обязательств
1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
314/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
16 декабря 2018, 16:00
И вот.
ГК РФ Статья 381.1. Обеспечительный платеж

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
1 294/50 000
Михаил Морозан
ИП Морозан М. С.
16 декабря 2018, 16:01
Вот только квартира ценой 6 млн. и наполнением еще в 1 млн обеспечивается 30 тысячами депозита..... супер)
106/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
16 декабря 2018, 16:03
вы сейчас о чем?)) вы давно в аренде, простите?
47/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
16 декабря 2018, 16:04
Обеспечение обязательств, а не квартиры))
41/50 000
Михаил Морозан
ИП Морозан М. С.
16 декабря 2018, 16:06
Давно) И я могу дополнить следующим: пока договора аренды не будут оформлены должным образом, а именно: обременение в ЕГРН, у нас и будет бардак с этим депозитом........
В большинстве случаев нанимателю стоит сделать "тук-тук" в налоговую, чтобы собственник понёс убытки.... проще уж вернуть этот депозит полюбовно....
323/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
16 декабря 2018, 16:06
И вы это только нанимателям на говорите)) что они больше должны платить)))
74/50 000
Михаил Морозан
ИП Морозан М. С.
16 декабря 2018, 16:11
Я редко говорю об этом, но по факту из 10 договоров найма суд признает половину недействительными, в остальных случаях спорно.... но данные в налоговую уйдут в любом случае...
Поэтому Наталья я вот такого мнения и придерживаюсь, написанного в первом комментарии...
270/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
16 декабря 2018, 16:12
Михаил, 13% - это небольшие "убытки". И опять не поняла сути комментария, извините... как обременение в ЕГРН может повлиять на отсутствие бардака? Наверное, "должным образом" - это не регистрация договора в реестре... а совсем другое...
237/50 000
Михаил Морозан
ИП Морозан М. С.
16 декабря 2018, 16:13
13% плюс штраф(еще непонятно какой)- у Вас депозит 1/12 от договора- а это 8,5%!
80/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
16 декабря 2018, 16:20
это не у Меня)) это у Всех. Есть другой способ, чтоб подстраховать обязательства? Буду рада прочитать. И другие, думаю, тоже. Критикуя, предлагай.
Ну и тогда напишите отдельный пост о том, чтобы вся страна соблюдала законы РФ! Платили налоги, риэлторы в том числе.. Вы, кстати, платите налоги?)
300/50 000
Михаил Морозан
ИП Морозан М. С.
16 декабря 2018, 16:24
Да, плачу, 6% усн.
Напишу обязательно, схема уже давно разработана и не мной кстати: её использует несколько моих наимодателей по собственной инициативе- мы лишь немного доработали в плане текста договора, получилось изумительно.
234/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
16 декабря 2018, 16:39
какой вы молодец! И как называется ваша схема?)
47/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
16 декабря 2018, 21:51
то есть схема подразумевает все то, что я написала? Просто иначе оформлена? Верно?
82/50 000
Михаил Морозан
ИП Морозан М. С.
16 декабря 2018, 21:55
Нет, другая схема немного.
26/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
16 декабря 2018, 22:25
нуу.. и.. я же жду ответ.. Так даже не честно. Прийти раскритиковать и тайны мадридского двора устраивать... )))
112/50 000
Михаил Морозан
ИП Морозан М. С.
16 декабря 2018, 22:33
Нанимателя обязали оплатить страховку вместо депозита, она тогда составила 7 тысяч на год, а также оплатить в ТСЖ сумму зимнего КУ дополнительно, то есть на лицевом счете постоянно там +5500 лежит на всякий случай. Они снимают уже третий год и каждый год её делают вместо оплаты депозита. Наимодатель первый договор регистрировал и платил налоги, а далее я не в курсе как там у них диалог сложился, наверное и далее пролонгировали договор.
439/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
16 декабря 2018, 23:18
а как они застрахованы от ущерба по вине нанимателя? и от внезапного выезда?
76/50 000
Михаил Морозан
ИП Морозан М. С.
16 декабря 2018, 23:36
Какой ущерб по вине нанимателя может быть? Вы еще докажите, что это ущерб или естественная амортизация той же мебели и техники....
На внезапный выезд как-то параллельно, за сутки не выедут, а за неделю-полторы, так я им замену найти смогу....
247/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
17 декабря 2018, 10:00
ну раз Вам параллельно, то и понятно... Мне вот не параллельно, поэтому у меня страховой депозит или обеспечительный платеж) есть такие, кто ключи в почтовый ящик кидает и исчезает... поэтому спорить не о чем. У Вас своя схема, у меня - отработанная годами всеми агентствами и агентами) для защиты интересов собственника. Интересы нанимателя тоже учтены, так что договоры для обеих сторон составляются)
403/50 000
Михаил Морозан
ИП Морозан М. С.
17 декабря 2018, 10:07
Вот нам как раз таки кинули ключи в почтовый ящик, когда затопили два этажа ниже..... Но Вы знаете, в таких случаях страхование спасает, а этот депозит за последний месяц является фантиком.... ну и смысл от него???
214/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
17 декабря 2018, 14:29
Какой же фантик? Месяц оплачен. По крайней мере простоя уже не будет. А страховка квартиры - это уже совсем другое. Я кстати всегда спрашиваю застрахована или нет. Могу и застраховать заодно. В особых случаях даже дарю страхование гражданской ответственности. Поэтому и не стоит путать страхование квартиры и страховой депозит.
327/50 000
Vox populi
17 декабря 2018, 15:32
Оригинальный у Вас взгляд на обязательства и способы их обеспечения.

В свете Вашей ссылки на 381.1 ГК,, объясните какое обязательство считать денежным в договоре аренды?
По-видимому, Вы полагаете - это обязательство арендатора уплачивать арендную плату?
Тогда, что же обеспечивает обеспечительный платеж, своевременную уплату арендной платы?

или может быть ... тут "замешана" вещная сторона вопроса, обязательство относительно переданной вещи (квартиры/дивана/столешницы), и деликт (ущерб) и один из универсальных способов защиты гражданских прав - возмещение убытков (ст.12 ГК)?
614/50 000
Vox populi
17 декабря 2018, 15:41
Кроме того, была упомянута 329 ГК., где указанно, кроме прочего "....и другими способами, предусмотренными законом или договором."
Это означает, что в договоре стороны могут изобрести свой способ обеспечения обязательства (то что назвали "схемой" в постах выше), и это нормальная практика.
296/50 000
Наталья Козлова
Автор
ИП Козлова Н. С.
17 декабря 2018, 17:34
все верно. Можно любой способ изобрести. Просто не стоит быть таким категоричным и говорить, что этот способ не законный.
121/50 000
Сейчас обсуждают
Как снять квартиру от собственника
Мне надо снять квартиру в долгосрочную аренду с 1 июня 2025 г. на год и более, живу и работаю в Санкт-Петербурге. Указываю долгосрочная аренда, объявления идут в перемешку. Два взрослых работающих человека, женщины, мать и дочь, без вредных привычек. Русские, граждане России, я логопед, дочь логист. Детей нет, животных нет. Сниму студию или однокомнатную квартиру в центре Петербурга или на Васильевском острове, на линиях. Сейчас проживаю на 8 линии Васильевского острова в студии, квартира летом сдается посуточно, надо съезжать, хозяевами это было оговорено при заселении, мы без претензий. При съеме жилья, главное условие метро в шаговой доступности.
82
Главные новости

Смотреть все

Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
При подписке вы принимаете условия Пользовательского соглашения и Политики конфиденциальности
Ещё блоги