Друзья, всем привет!

Очередной обзор рынка недвижимости. Все из моей личной практики. Без воды.

Поехали ⬇️

Для начала приведу основной закон ценообразования в недвижимости.

Зависимость простейшая.

↗️ Увеличение спроса при неизменном предложении ведет цены вверх.

Если при увеличении спроса мы наблюдаем снижение предложения, то рост цены будет более заметным.

Март 2022 года

↙️ Увеличение предложения при неизменном спросе ведет цены вниз.

Если при увеличении предложения мы наблюдаем резкое снижение спроса, то и снижение цены будет стремительным.

Последнее мы как раз наблюдаем в мае/июне.

Количество объявлений в циан:

29.03 - 23,7

30.04 - 30

26.05 - 35,6

30.06 - 40,4 тыс

Меж тем покупатели ждут.

Ждут дальнейшего снижения ипотечной ставки.

Ждут дальнейшего снижения цены.

Дефляция в чистом виде.

Никто не спешит покупать, зная что завтра будет дешевле.

Тем более, что в июне снижение цен стало особенно заметным.

Как вы уже знаете, я с 2015 года ежедневно наблюдаю за ценами в одном московском ЖК. И не просто наблюдаю. В ЖК Ясный у меня всегда были и есть в продаже квартиры и я знаю по каким ценам звонят, а по каким нет, знаю цены, по которым проходят сделки.

Сейчас в Ясном я вижу 1К квартиры за 12,9/13,3/13,5 млн.

Это уже цены осени 21 года.

Есть конечно и другие цены😄

38 м2 за 15,95

41 м2 за 17

42 м2 за 18,5 млн.

Но таких цен в Ясном никогда не было и уж точно не будет сейчас.

Это все отголоски ажиотажного марта.

Можно сказать, что продавцы разделились.

Первым по какой-то причине реально нужно продать, они снижают цены для привлечения затаившихся покупателей и уже вернули цены к цифрам осени 21 года. Они же способны подвинуть их еще ниже.

Вторым наверное тоже нужно продать, но это не точно😎

Отсюда и такой разрыв в ценах на казалось бы идентичные квартиры.

Так вот.

Если первые не найдут покупателя по текущим ценам, то они продолжат двигать их вниз.

Вниз до тех пор, пока покупатели не станут выбивать сниженные по цене квартиры с рынка.

Когда количество покупателей станет равно количеству продавцов первой категории снижение цен остановится.

Так работает рынок недвижимости.

Если по каким то причинам покупателей станет больше, цена оттолкнется от дна и будет медленно идти вверх. Медленно или оооочень медленно зависит от ставки, да и от общей ситуации в стране и мире.

Продавцам второй категории останется либо приводить цены к рыночным, либо снимать квартиры с продажи, чтобы зря не платить за рекламу.

Теперь про покупателей.

Ожидание дальнейшего снижения ключевой ставки, нестабильная международная обстановка, ожидание снижения цены, про которое говорят эксперты, наличие огромного предложения по хорошим ценам в аренде ооочень многих останавливало от покупки в мае/июне.

Думаю, что тенденция продолжится в июле/августе.

Ну или как минимум до нового решения по ключевой ставке. Заседание ЦБ состоится 22 июля.

Кстати, интересное наблюдение.

Начиная с 1 апреля и по 21 июня мне в основном звонили клиенты с запросом продать квартиру, и ни одного запроса от покупателей.

С 22 июня по 30 июня мне позвонили 3 потенциальных покупателя, которым я посоветовал еще немного подождать.

Посоветовал подождать, потому как и в других локациях, в которых я продавал или покупал квартиры осенью, я увидел возврат к осенним ценам. Это как минимум.

Например, в районе Марфино, цена уже ниже. В ноябре мы купили там 1К квартиру за 14 млн. Квартира хорошая. Причем мы ее добивались. Она была под авансом, и мы ждали исход одобрения ипотеки их покупателя.

В итоге у него с ипотекой что-то не получилось и ее продали нам.

Без торга.

Других вариантов там и не было.

Мой клиент покупатель был доволен.

Сейчас квартиры в Марфино от 12,8 млн. С хорошим ремонтом от 13,5.

Только от этой цены еще и торг будет.

Нечто подобное, но пока еще только возврат к осенним ценам, я увидел в районе Ясенево (там у меня было продано 2 трешки) и в Коммунарке (где в октябре клиентами купили 2 однушки).

Я не удивлен такому исходу.

Еше в апреле я говорил что, возврат к ценам января/февраля я даже не буду считать снижением. Это всего лишь смыв ажиотажной волны марта.

Более того, после повышения ставки до 9,5% 11 февраля, многие эксперты писали про будущее замедление рынка, которое и так бы откатило цены обратно.

Обратно не к осени 21 года, а к весне/лету 21 года.

Это я и буду считать настоящим снижением.

Состоится ли подобный откат мы увидим уже в конце августа.

Кстати, помните как резко выросли цены как раз осенью 21 года (октябрь/ноябрь). В сл. постах расскажу, почему это произошло.

На этом все. Доклад окончен))