Старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов рассказывает, как покупатели по-прежнему играют в игру, правила которой давно изменились, и почему раньше покупка квартиры в новостройке была таким же рисковым инструментом, как покупка акций или облигаций.
Что можно застройщикам, то нельзя на фондовом рынке
За 18 лет, что я знаком с фондовым рынком, я выучил одно правило:
«Нельзя обещать доходность будущих периодов»!
За это могут и в тюрьму посадить.
А застройщики в отделе продаж всегда обещают доходность в будущем периоде. По количеству вранья, которое несут на рынок недвижимости застройщики, не сравнится никто.
Почему люди хотят квартиры в новостройках?
Часто на консультациях я спрашиваю:
«Что вы подразумеваете под словом “новостройка”? Давайте поработаем с определением».
И мне отвечают:
«Я просто хотел квартиру, в которой до меня никто не жил. Чтобы не было проблем с документами и чужой энергетики».
Так что мешает купить квартиру «в бетоне» в готовом доме?
До 1 июля 2019 года застройщик играл игру «я тебе дам дисконт, а ты мне — деньги на два года без процентов». Застройщик не у банка занимал на ведение стройки, а у дольщиков. И всем казалось, что это рост, потому что перепутали два понятия.
Купить с дисконтом и перепродать — это обычная спекулятивная, но не инвестиционная операция.Дело было не в вашей прозорливости. Просто 100% застройщиков на котловане давали скидку относительно вторичного жилья в этой же локации.
Сейчас картинка другая: готовое жильё можно купить по той же цене, что у застройщика. Правила игры в 19 году поменялись, и этого никто не увидел. И по инерции поезд едет по старым правилам.
Дисконт был платой за риск
Когда мы покупаем квартиру в новостройке, мы инвестируем не в недвижимость, а в ценную бумагу под названием ДДУ (договор долевого участия), которая даёт право требовать недвижимость через два года. И мы должны понимать, что раньше дисконт был платой за риск покупки недвижимости на стадии котлована.
После 2020 года большая часть застройщиков перешла на escrow-продажи. Теперь деньги дольщика не тратятся в стройку, а лежат в банке. Поэтому риск дольщика сведён к минимум, и премию за риск в виде дисконта застройщикам теперь раздавать неинтересно. Вот почему с момента начала строительства и до конца стройки цена близка к цене такого же готового жилья.
