В прошлом году ко мне за советом обратилась коллега, стоит или нет покупать ЖК Новое Горелово от застройщика Ленрусстрой. Она, в основном, занимается вторичной недвижимостью и плохо разбирается в новостройках.

Ее региональные клиенты сомневались покупать там квартиру или нет. Ну я то знаю, что в этом ЖК корпуса с далекими сроками сдачи брать не стоит, но людям одних моих слов было бы недостаточно, нужны аргументы. Поэтому решила свести всю информацию в отчет.

Проверять застройщика на соответствие ФЗ-214, на наличие разрешения на строительство и т.д. (хотя эта информация в отчете тоже есть) практически бессмысленно, за этим следит государство. А вот проверить застройщика по косвенным факторам более действенно. Например, полезно проверить на участие строительной компании в судебных процессах, полезно прочитать расследования журналистов из солидных изданий. А вот отзывы в интернете читать бесполезно, они практически все пишутся на заказ. Единственное полезное действие в этом варианте — это прочитать отзывы о качестве строительства в закрытых группах дольщиков в соцсетях.

Заключение по отчету можно почитать ниже, а полная версия со всеми документами доступна по ссылке на гугл диске:

https://drive.google.com/open?id=1j-6MxgY8a6QItVtsTykD6IRDgbjopqKl

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Данный застройщик реализует квартиры по договору долевого участия (п.3.2 отчета), который полностью соответствует ФЗ-214. Так как финансирование проекта осуществляется ПАО Сбербанк, то часть квартир находится в залоге у банка, о чем в п. 13.8 ДДУ есть соответствующая запись. По данному договору деньги привлекаются на прямую на счета застройщика, без использования эскроу-счетов. Данная схема не гарантирует, что застройщик вернет деньги в случае проблем с достройкой проекта.

Проектная декларация прошла экспертизу в Управлении негосударственной экспертизы Ленинградской области (п.3.1. отчета). Разрешение на строительство выдано застройщику в период 11.12.2017 по 11.09.2020, это означает, что застройщик к концу срока должен ввести дом в эксплуатацию, с получением соответствующих разрешений.

По большинству реализованных застройщиком объектов была задержка с вводом в эксплуатацию на срок от 3 до 6 месяцев (п. 1.3 отчета).

Сам застройщик и все аффилированные с ним компании регулярно являются участниками судебных процессов, как в качестве истца, так и ответчика (п.2 отчета). Данный факт негативно сказывается на финансовом положении застройщика. Учитывая, что застройщик строит на заемные деньги, то он может не справиться с долговой нагрузкой.

Компания ООО "Киришский ДСК" является основным поставщиком строительных элементов для реализации проектов застройщика. К данной организации регулярно предъявляют иски сбытовые компании (п.2.2.1 отчета), потому что ООО "Киришский ДСК" не оплачивает счета за отпущенные ему энергоресурсы. Так же к данной компании выставлен иск от ИФНС о взыскании задолженности по начисленным пеням по страховым взносам, т.е. компания не оплачивает в срок страховые взносы по своим сотрудникам.

ООО «Лига», которая выполняла архитектурно-строительное проектирование по объекту (п.3.1 отчета, п.10.3 проектной декларации) ранее судилась из-за участка земли, на котором располагается ЖК Новое Горелово (п.2.1.1 отчета), с Администрацией Виллозского городского Поселения. А до этого данная компания благодаря родственным связям в самой администрации выиграла конкурс на разработку Генплана данного поселения, т.е. того самого участка на котором располагается ЖК. На эту тему интернет-изданием фонтанка.ру было проведено расследование (п.2.1.2 отчета).

В 2012 году компания ООО «Ленрусстрой» выиграла конкурс для строительства жилья для военнослужащих и не справилась со своими обязательствами, вследствие чего от ФГКУ "6 Цзз Войск Национальной Гвардии" получила иск о взыскании неустойки в размере более 2 млн. руб (п.1.2. отчета, дело от 06.11.14).

Застройщик, который фигурирует в ДДУ - ООО «Лиговский канал» на данный момент никак не связан с ООО «Ленрусстрой» - все учредители частные лица (п. 3.3.1 отчета), хоть и приближенные к руководству компании. Ранее в учредителях компании были лица, которые так или иначе фигурируют во всех учредительных документах, описанных в отчете компаний, например племянник ген. директора Ленрусстрой Гаврилив Сергей, который по совместительству работает менеджером отдела продаж. Это может означать, что компанию могут в любой момент обанкротить, а получить деньги, которые были уплачены за приобретенное жилья, будет проблематично, потому что головная компания Ленрусстрой по официальным документам никак не отвечает по обязательствам ООО «Лиговский канал».

Рекомендация:

Сложное положение на рынке и переход на проектное финансирование подкосит большинство небольших застройщиков и покупать квартиру в доме, с далекими сроками сдачи, у такого застройщика я не рекомендую. Застройщик, анализируемый в отчете, относится к категории небольших компаний. Учитывая, что даже в благоприятные времена компания не выполняла свои обязательства в срок, маловероятно, что это произойдет в дальнейшем. Компания на данный момент успешно работает только благодаря финансированию банков и налаженных связей в администрации поселения, но данные факты не свидетельствуют о надежности компании. Если произойдет смена власти в администрации или смена руководства самой компании, то велик риск, что будет принято решение начать процедуру банкротства.