Себестоимость строительства — величина непостоянная. Она меняется под воздействием многих факторов. Один из них — сезонность. Сейчас же строительный рынок находится на пороге высокого сезона. Соответственно, ожидаются и изменения в себестоимости работ.
Мы входим в активный строительный сезон, и цены могут подняться, это обычный процесс. В текущий момент мы можем отметить, например, рост цен на арматуру примерно на 10%. Остальные позиции пока стабильны. Естественно, если будет расти себестоимость, цены на квартиры будут повышаться, но строительная себестоимость — далеко не первичный фактор в формировании цены на новостройки, всё определяет спрос.
Рост себестоимости связан с увеличением логистических цепочек материалов. Цены за последние несколько лет заметно взлетели, но рост замедляется в связи с выходом значительного количества новых проектов, как в прошлом, так и в начавшемся 2023 году, что увеличивает конкуренцию среди девелоперов.
При этом спрос на рынке многоквартирных домов явно далёк от идеального. Сейчас только внедрение инновационных технологий сможет помочь девелоперам выиграть конкретную борьбу.
За 2022 год стоимость жилья выросла примерно на 20–25%. При этом себестоимость строительства увеличилась ещё больше — как минимум на 30%. Сейчас рынок недвижимости вышел на ценовое плато, поэтому в 2023 году рост цен на жильё не будет таким стремительным.
Риторика Центробанка по поводу запрета любых программ по субсидированию ипотеки, кроме госпрограммы, не даёт повода для оптимизма по росту цен. Доля субсидированной ипотеки от застройщика в 2022 году составляла 70%. При отказе от таких программ спрос на ипотеку резко снизится. Это связано с тем, что в прошлом году важным фактором для принятия решения о покупке была не цена квартиры, а ежемесячный платёж.
Таким образом, с одной стороны, на цену давит себестоимость строительства. Вроде бы, из-за этого цена должна расти, но отказ от субсидированной ипотеки только уменьшит число потенциальных клиентов. Это в свою очередь приведёт к снижению спроса и будет препятствовать росту цен.
По словам генерального директора компании Apple Real Estate Данилы Савченко, уровень цен будет изменяться в рамках статистической погрешности. Он составит не более 0,8–1,2% в месяц в зависимости от класса проекта. Последние шесть месяцев на рынке жилья не наблюдается сильной коррекции цены. Так, например, средняя цена квадратного метра в комфорт-классе составила 278 тыс. рублей (+0,4% за месяц, +4,9% за год), а бизнес-класса — 436,3 тыс. (0,7% за месяц, +7% за год).
Всё будет зависеть от дальнейших политических и экономических событий. Да, возможны небольшие скидки, рассрочки и другие дополнительные опции для покупателей. Однако в целом (например, в высоком сегменте) цены на новостройки будут держаться на высоком уровне. Дело в том, что возможности застройщиков давать скидки ограничены финмоделями и кредитными обязательствами, поэтому полностью подстроиться под рынок они уже не могут. Плюс себестоимость стройматериалов постоянно растёт из-за логистических сложностей, что особенно заметно в премиальном классе.
Повышение стоимости новостроек затронет весь рынок недвижимости страны в целом. Во-первых, увеличение цен на двух- и трёхкомнатные квартиры повысит интерес к домам ИЖС в непосредственной близости от Москвы. Сейчас можно ожидать перераспределения активности клиентов. Тем более рынок загородной недвижимости растёт.
В то же время активно обсуждаются "контрмеры": предлагается ввести ипотеку на рынок нового жилья, что компенсирует текущее повышение себестоимости. Также 10 февраля президент объявил о необходимости внедрения эскроу-счёта в ИЖС. Это, с одной стороны, уберёт серых и кустарных участников рынка, с другой стороны — приведёт к удорожанию объектов за счёт того, что девелоперы ИЖС будут строить уже на заёмные кредитные средства до сдачи дома покупателю. Однако многое будет зависеть и от внешних обстоятельств.
