Здравствуйте, коллеги.

Предлагаю обсудить вопрос правомерности продажи долей в однокомнатных квартирах.

Допустим, нам необходимо продать 1/2 долю в однушке. Рассмотрим, что говорится в законодательстве.

Во-первых, однокомнатная квартира является неделимым жилым помещением на основании п. 1 ст. 133 ГК РФ: «Вещь, раздел которой в натуре не возможен без разрушения, повреждения или изменения её назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью…». Применительно к квартире пределом деления будет выступать изолированная комната.

Во-вторых доля в однокомнатной квартире не может являться объектом жилищных отношений в соответствии со Ст. 15 ЖК РФ

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Часть 2 ст. 15 Кодекса определяет юридическое содержание понятия "жилое помещение". Принципиально важным является то, что помещение может признаваться жилым помещением (объектом жилищных и гражданских прав) только при условии, что оно является изолированным.

Далее, Конституционный Суд РФ указал на то, что жилищное законодательство не рассматривает часть комнаты, как в нашем случае, как самостоятельный объект жилищных отношений (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой").

Из вышеперечисленного вытекает вывод о том, что доли в однокомнатных квартирах вообще не подлежат реализации третьим лицам, не сособственникам, т.е. такого товара не должно существовать в природе рынка. Отсюда вопрос, имеют ли граждане право продавать доли в ситуации, когда нельзя поставить в соответствие какой - либо доле изолированную комнату соответствующего метража? Продажа таких долей создает источник криминала.

В случае, если один из сособственников хочет выделить свою долю в денежном выражении, на что он имеет полное право (в соответствие со ст. 252 ГК РФ), то он вынужден обращаться к оценщикам для подачи иска в суд. На практике ЭКСПЕРТНЫЕ оценочные компании, в данном случае, оценивают квартиру целиком затем определяют стоимость пропорционально доле, и потом еще умножают на поправочный долевой коэффициент (от 0,35 до 0,5 ). В итоге рыночная стоимость половины квартиры получается равной стоимости 1/4 доли. Имеют ли право оценщики производить оценку по такой методике, ставя в зависимость выделяющегося сособственника от доброй воли собственников остальных долей, не желающих делиться по справедливости путем продажи квартиры целиком? Получается некая дуальность в законодательстве, которая ведет в тупик собственника 1/2 доли однокомнатной квартиры, не желающего прибегать к помощи рейдеров. Неужели это действительно тупик?! Можно ли в оценочной компании добиться определения не рыночной, а справедливой оценки доли? Как можно делать рыночную оценку товара, который товаром не может являться по определению законодательства?