Миф № 1: эскроу — единственная схема

С 1 июля 2019 года рынок новостроек окончательно перешел на проектное финансирование и хранение средств дольщиков на эскроу-счетах, доступ к которым застройщик получает только после сдачи дома.

У новой схемы много сторонников — она призвана окончательно решить проблему обманутых дольщиков: если стройка будет заморожена, покупатель получит свои средства обратно. Но она неминуемо ведет к удорожанию жилья из-за появления посредника в виде банка, дающего кредит девелоперу.

По наблюдениям риэлторов, покупатели разделились на два лагеря: одни хотели купить дешевле, по ДДУ, другие — по новой надежной схеме. Причем вторых было немало, чем и объясняются хорошие продажи в проектах, реализуемых с эскроу-счетами.

Сами девелоперы переходить на проектное финансирование не торопились, а старались вывести на рынок максимальное число объектов, реализуемых по старой схеме. Правительство РФ им это разрешило, утвердив весной 2019-го критерии: если застройщик им соответствует, он имеет право довести проект при участии ДДУ. Подобным шансом воспользовались многие застройщики.

В итоге, по данным маркетплейса недвижимости «М2Маркет», на конец 2019 года через эскроу-счета в Петербурге реализовывалось лишь 14 проектов, пять из которых допускают продажу по старой схеме или переуступку. Суммарная запроектированная площадь в них равнялась около 400 тыс. кв. м. Для сравнения: количество проектов, реализуемых по старой схеме, в Петербурге составляет около 200.

Из 10 проектов, вышедших на рынок после 1 июля 2019 года, с использованием эскроу-счетов продаются только два.

Больше всего новостроек, реализуемых с участием эскроу, в бизнес-классе и элитном сегменте: 18 и 20% соответственно. «Причиной является малочисленность сегментов и, как следствие, зависимость от политики основных игроков. Так, например, компания RBI перевела все свои новые проекты на новую схему финансирования», — комментируют в аналитическом отделе «М2Маркет». В сегменте экономклассе с участием эскроу реализуется 14% объектов, в сегменте комфорт-жилья — всего 5%.

Миф № 2: объекты с эскроу дороже

Когда переход рынка на новую схему стал очевидным, то есть с лета 2018 года, цены поползли вверх: сначала на новостройки, а затем — и на вторичное жилье. В итоге к лету 2019 года стоимость квартир, выставленных на продажу по старой и новой схемам, отличались незначительно.

Как уточняет Роман Строилов, сейчас говорить о глобальном влиянии эскроу-счетов на цены недвижимости Петербурга не приходится. Анализ корпусов в каждом проекте с сопоставимым сроком сдачи показал, что существенная разница в ценах на квартиры, продающихся через эскроу-счета и по старым правилам, зафиксирована только в двух проектах: ЖК Terra и ЖК «Черная речка».

ЖК «Черная речка»

«В этих жилых комплексах наценка за квартиру в корпусах, реализуемых по новым правилам, составляет примерно 8–10 тыс. руб. за 1 кв. м по сравнению с аналогичными лотами в других корпусах на аналогичной строительной стадии, но без эскроу. Во всех остальных случаях проекты находятся на одном ценовом уровне с прежними показателями», — отмечает эксперт.

Цены в ЖК, которые продаются при участии эскроу, практически не изменились после 1 июля 2019 года: в единичных проектах они выросли на 2–4% на определенные квартиры.

Специалисты объясняют это регулярной ценовой политикой и финансовым планом компаний, а не переходом на новые условия.

Миф № 3: нужно успеть купить по старой схеме

Сегодня, когда на рынке действуют обе схемы продажи новостроек, покупателю не всегда по силам объективно оценить плюсы и минусы каждой. Тем более понять, как именно реализуется тот или иной проект, зачастую не так просто: для этого понадобится беседа с представителем компании-застройщика.

В «М2Маркет» рассказывают, что от менеджеров по продажам сегодня можно услышать разные мнения. Если требуется продать жилье с привлечением эскроу, клиенту рассказывают о банковском контроле, надежности этой схемы и дополнительной защите. Если же задача — продать объект, который реализуется по старым правилам, в ход идут аргументы о более низкой стоимости и «последнем уникальном шансе» приобрести квартиру без посредника в виде банка.

В реальности обе схемы имеют свои преимущества и недостатки и находят своего покупателя.