В каких случаях нужно писать претензию застройщику?
Претензия — письменное требование дольщика, в соответствии с которым застройщик должен исполнить свои обязательства. Этот документ позволяет решить возникающие между сторонами конфликты во внесудебном порядке.
Претензию составляют, если застройщик нарушает условия договора:
- задерживает сроки сдачи объекта;
- предоставляет покупателю жильё с техническими дефектами, неработающими или отсутствующими коммуникациями;
- в одностороннем порядке изменяет характеристики конструктивных элементов дома;
- меняет целевое назначение помещений.
Чаще всего покупатели недвижимости жалуются на наличие щелей, трещин на стенах, лопнувшие окна, появление плесени, неровную стяжку, неправильную геометрию помещений.
Подобные дефекты застройщик должен устранить в срок, указанный в договоре долевого участия, но не позднее 60 дней с момента составления акта осмотра или подписания документа о приёмке квартиры. При затягивании сроков покупателю следует оформить претензию.
Если недостатки были обнаружены после приёмки квартиры, обратиться к застройщику нужно до окончания гарантийного срока. В соответствии с п. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 он составляет 3 года.
В период спора со строительной компанией рекомендуется сохранять объект недвижимости в том виде, в котором он был получен. Это позволит избежать проблем с подтверждением недостатков.
Как правильно составить претензию
Прежде чем составлять претензию застройщику, следует документально зафиксировать имеющиеся дефекты:
1. При обнаружении несущественных недостатков в процессе приёмки жилья их перечень указывают в акте приёма-передачи квартиры.
2. Если дефекты существенны, то есть не позволяют пользоваться новым жильём, составляют акт осмотра. В этой процедуре должен участвовать технический специалист, внесённый в реестр кадров в сфере инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования.
3. При обнаружении недостатков в период действия гарантии их нужно сфотографировать или снять на видео, а также составить описание, заверенное очевидцами. Эти материалы будут служить приложением к претензии. В неочевидных ситуациях лучше провести независимую экспертизу, которая подтвердит гарантийный случай.
После сбора доказательств нужно определиться с требованиями к застройщику. В соответствии с п. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 дольщик может потребовать устранить дефекты, снизить стоимость договора или компенсировать затраты на самостоятельное устранение недостатков.
До конца 2024 года временно действуют другие правила, сформулированные в постановлении правительства РФ №2380 от 29.12.2023. Согласно им, при обнаружении несущественных нарушений застройщик должен бесплатно их устранить. Если дефекты серьёзные, клиент может требовать их устранения или разорвать договор с предъявлением требования вернуть потраченные деньги и произвести выплату процентов.
Законодательство не предусматривает использование стандартной формы претензионного заявления. Но обычно оно включает следующие элементы:
1. Данные получателя: наименование застройщика, его адрес, телефон. Информацию следует брать из договора долевого участия.
2. Данные заявителя: Ф.И.О. дольщика, почтовый адрес, номер телефона, паспортные данные.
3. Дата и место составления.
4. Информация о договоре. В претензии следует указать номер и дату заключения соглашения, а также привести краткое описание указанных в нём договорённостей, которые нарушил застройщик.
5. Описание нарушений. В этой части документа следует подробно описать, какие обязательства не исполнила строительная компания, привести перечень и характеристики строительных дефектов.
6. Требования к застройщику. Документ должен содержать чёткие требования и сроки их исполнения. Если клиент требует выплаты процентов, должна быть указана конкретная сумма и приведён её расчёт.
7. Перечень приложений. Включает список всех материалов, которые дополняют претензию: фото, видео, свидетельства очевидцев, заключение эксперта и так далее.
8. Подпись заявителя. Подпись дольщика или его представителя. Если документ подписывает доверенное лицо, к нему нужно приложить доверенность.
Претензию пишут от руки или набирают на компьютере. Её составляют в двух экземплярах: по одному для каждой стороны.
Порядок подачи претензии
Претензию застройщику следует подавать при нарушении последним сроков устранения выявленных покупателем дефектов. В случае затягивания спора такой документ будет служить доказательством в суде.
Претензия об устранении недостатков по качеству
Согласно условиям договора строительная организация должна передать покупателю жильё определённого качества. Если недвижимость не соответствует заявленным характеристикам, застройщик должен устранить несоответствия по требованию клиента.
Порядок приёмки жилья и подготовки претензии застройщику:
1. После ввода дома в эксплуатацию застройщик информирует дольщика об окончании строительства.
2. В течение двух месяцев с момента получения уведомления покупатель должен принять свою квартиру. Если он не произведёт приёмку в указанный срок, строительная компания подпишет акт в одностороннем порядке.
3. В процессе приёмки клиент проверяет качество строительных конструкций, коммуникаций, отделки (если она имеется). При наличии небольших недостатков их перечень указывают в акте приёма-передачи и прописывают сроки устранения. Клиент получает ключи, а застройщик обязуется исправить дефекты.
4. При обнаружении серьёзных дефектов на осмотр приглашают технического специалиста, при помощи которого составляют дефектный акт (акт осмотра). Выезд такого эксперта необходимо согласовать в течение 5 дней с даты приёмки.
5. На устранение любых дефектов строительной компании отводится не более 60 суток. Если в течение этого срока она не исправит недостатки, дольщику следует написать претензию и передать её застройщику.
Если строительная компания не удовлетворит претензию, для отстаивания своих интересов покупатель сможет обратиться в суд.
Претензия об устранении недостатков по гарантии
Гарантийный срок на объекты долевого строительства определяется договором, но не может быть меньше 3 лет. Покупатель жилья имеет право подать претензию по качеству жилья в любой момент в рамках этого периода, даже после подписания акта приёма-передачи квартиры.
Под гарантию не подпадают дефекты, возникшие не по вине застройщика:
- поломки в результате действий владельцев недвижимости или их соседей;
- износ здания и коммуникаций;
- поломки оборудования, установленного владельцем жилья самостоятельно.
При возникновении гарантийного случая необходимо обратиться к застройщику с письменной претензией об устранении недостатков. Представители строительной или управляющей компании проведут обследование квартиры. В случае положительного решения будет составлен акт с указанием сроков исправления дефектов.
Какие документы необходимы для подачи претензии
Перечень документов, которые могут потребоваться для подачи претензии застройщику, зависит от ситуации. Он может включать:
- договор долевого участия в строительстве;
- передаточный акт;
- экспертное заключение о недостатках объекта недвижимости;
- дефектный акт;
- иные документы, подтверждающие правовую позицию заявителя.
Основным документом, свидетельствующим о неисполнении застройщиком своих обязательств, является договор. Остальные бумаги подают по необходимости.
Как отправить претензию
Заявитель может отправить претензию заказным письмом с уведомлением или передать её лично. Юристы рекомендуют пользоваться услугами почты, поскольку при личном обращении к застройщику получить документ может лицо, которое не наделено такими полномочиями. В этом случае никакой суд не признает, что бумаги были переданы получателю.
Для отправки заявления покупатель может использовать 3 адреса:
1. Юридический. Это наиболее распространённый вариант. Именно юридический адрес обычно указывают в официальных документах и используют в качестве почтового.
2. Договорной. Строительная компания может прописать адрес для получения почтовых отправлений в договоре долевого строительства. При его наличии использование других адресов будет считаться неверным.
3. Фактический. Это адрес, по которому находится офис строительной компании. Чтобы перестраховаться, заявитель может отправить обращение и на юридический, и на фактический адрес застройщика.
При использовании заказного почтового отправления клиент может отслеживать статус письма. Если заявление поступило на почту по адресу ответчика и его не забрали в течение 30 дней, его отправят обратно. Такое письмо считается вручённым и его можно использовать в суде.
Сроки и этапы рассмотрения претензии застройщиком
На рассмотрение претензии ответчиком отводится определённый срок. Обычно его указывают в договоре. Но если такого указания нет, он составляет от 10 до 45 дней в зависимости от требований заявителя. На выплату денег отводят 10 дней, на изменение условий договора — 30 дней, а на устранение недостатков дают 45 дней.
В течение этого срока строительная организация должна:
- исполнить выдвинутые требования;
- дать аргументированный отказ;
- предложить клиенту свой вариант урегулирования конфликта.
Отсутствие реакции на претензию — повод для обращения в суд. Такое поведение застройщика может быть расценено судьёй как согласие с заявленными требованиями.
Действия в случае отказа застройщика устранить недостатки
Если застройщик отказывается устранять дефекты, покупатель может обратиться с жалобой в Роспотребнадзор или с исковым заявлением в суд. В первом случае ответственный орган может выдать строительной компании предписание об устранении недостатков, привлечь её к административной ответственности или подать обращение в суд.
При личном обращении в суд заявитель может потребовать не только устранить дефекты или расторгнуть договор с возвратом уплаченных денег, но также выплатить компенсацию морального вреда, неустойку и вернуть стоимость судебных издержек.
Но стоит учитывать, что до окончания 2024 года в России действует мораторий на взыскание с застройщиков штрафов за нарушение сроков передачи квартир покупателям. Убытки, причинённые в этот период, при определении размера выплаты также не учитываются.
Фото: freepik.com
