Офисная классика: штиль и туманные перспективы

Традиционные офисы все менее востребованы. По предварительным оценкам аналитиков Cushman & Wakefield, объем сделок с офисами по итогам 2020 года окажется на 25–30% меньше, чем в 2019-м. Эксперты из Colliers International утверждают, что доля вакантных площадей за три квартала 2020 года выросла с 6 до 7,25%, и этот показатель только растет.

При этом офисы продолжат пустеть, а значительная часть сделок в этом сегменте будет связана не с арендой или продажей новых площадей, а с пересмотром коммерческих условий уже действующих договоров.

Это и неудивительно: компании, которые ранее арендовали офисы, сейчас работают в удаленном режиме — рабочие пространства им нужны в меньшем объеме, чем до пандемии.

Но если на рынке классических офисов спячка, то в сегменте гибких рабочих пространств продолжается развитие. Это хорошая новость для собственников и реальный шанс получать прибыль от своих помещений и даже увеличить ее, несмотря на коронакризис и экономический спад. Сейчас в Москве, по данным JLL, действует 188 гибких рабочих пространств на 31,7 тыс. рабочих мест, вакантность составляет 25%, но в 2021 году, по прогнозам аналитиков, этот показатель стабилизируется на отметке 15–20%. Мы верим, что через 10 лет востребованность гибких офисов будет колоссальной — будущее офисного рынка именно за этим форматом.

Гибкие офисы привлекают крупных клиентов

Гибкие офисные пространства позволяют компаниям решать актуальные задачи — например, арендовать определенное количество рабочих мест для проектных команд, не переплачивая за остальные площади. Это очень важно в условиях коронавирусных ограничений, когда бизнес живет по стресс-сценариям и всячески сокращает издержки.

По этой же причине корпоративные клиенты теперь все чаще обращают внимание на готовый, созданный под ключ офисный продукт, когда не приходится делать ремонт, нанимать обслуживающий персонал и адаптировать помещения под своих сотрудников. Причем такой формат вызывает все больший интерес у известных и крупных компаний. Например, девелопер «Самолет» изучает рынок коворкингов и подбирает себе гибкий офис, а консалтинговая компания Cushman & Wakefield уже арендовала такое пространство.

Значительная часть собственников по-прежнему надеется сдать свои помещения по старинке, со старым ремонтом и без оборудования — в итоге каждый второй подобное помещение не сдает.

Но на рынке наметилась новая тенденция — сотрудничество собственников и операторов гибких офисов в формате built-to-suit. Это офисное пространство, созданное специально под нужды арендатора, которые невозможно было учесть в готовом классическом офисе.

Новый продукт built-to-suit имеет массу преимуществ. Что это дает собственнику? Прежде всего избавление от головной боли, как сдать свое помещение. Оператор гибких офисов и собственник заключают эксклюзивное соглашение на три месяца о создании корпоративного коворкинга и выводе его на рынок.

У оператора появляется три месяца на то, чтобы найти клиента, согласовать планировочные решения и выйти на подписание договора. То есть оператор берет на себя арендные обязательства, избавляет собственника от необходимости делать ремонт, искать клиентов и переделывать помещение под их запросы — оператор сделает все сам. А прибылью от сдачи помещения в аренду он делится с собственником.

Параллельно с поиском клиентов под сервисный офис, которым занимается оператор, собственник может сдавать помещение по классической схеме. Таким образом, он не только ничем не рискует, а, напротив, увеличивает свои шансы сдать помещение в аренду.

Пандемия как трамплин

Если собственник инвестирует 30–40 тыс. рублей за 1 кв. м в отделку офиса, который планируется сдавать через оператора коворкинга, то он окупит эти вложения уже за полтора-два года. Помимо этого он повысит капитализацию здания, ведь после ухода арендатора вся мебель и оборудование останутся у собственника — в этом отличие от классической схемы. У вас уже есть готовый офис — надо только его сдать.

Спрос на такие помещения, как уверяют аналитики, будет только расти. В JLL отмечают, что офисы под управлением сетевых операторов будут развиваться именно по схеме built-to-suit — создание гибких пространств под ключ для конкретного арендатора. По данным экспертов, на ближайшие полтора года анонсировано появление 13 таких проектов от операторов CEO Spaces, а также Space 1 и «Ключ».

Для оператора CEO Spaces нынешние условия — время возможностей. За счет перехода на новый формат взаимодействия с собственниками за полтора года мы расширили портфель проектов в шесть раз — с 3,6 до 21,5 тыс. кв. м. Проект CEO Spaces вырос из сети коворкингов CEO Rooms, но в отличие от него был изначально рассчитан на корпоративного клиента.

Мы работаем и с инвесторами, и с собственниками, отдавая предпочтение долгосрочным контрактам минимум на три года. Сейчас клиенты приходят с запросом на небольшое количество рабочих мест (около 200), поэтому мы готовы рассматривать площадки от 1 тыс., а не от 3 тыс. кв. м, как раньше.