Большинство из нас знают, что прайс-лист, где указана стоимость товаров и услуг, является официальным документом. Все продажи в супермаркетах, магазинах, салонах осуществляют на основании опубликованных данных. Стоимость жилья в новостройке, озвученная застройщиком или агентством недвижимости, тоже зафиксирована в прайсе. Откуда же тогда берутся разные цены одной и той же квартиры?
Цены по соглашению
Простой случай: нашли квартиру привлекательной стоимости по объявлению. Приезжаем на просмотр — цена, озвученная риэлтором, уже выше. На некоторых форумах и вовсе можно встретить жалобы на нечестных застройщиков, якобы меняющих цену объекта сразу после выбора покупателем квартиры в новостройке. Реальные ли это случаи или выдумки недобросовестных конкурентов? Попробуем разобраться в ценообразовании с помощью экспертов рынка недвижимости.Как напоминает генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов, с точки зрения закона цены на товары не должны быть одинаковыми. В ст. 11.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» прямо сказано, что «запрещаются согласованные действия хозяйствующих субъектов-конкурентов, если такие согласованные действия приводят к установлению или поддержанию цен…» Однако решение о повышении стоимости жилья всегда принимает застройщик. Новые прайс-листы тоже утверждает он, а не агентство (или несколько агентств), продающее квартиры в жилом комплексе. Поэтому риэлторы могут конкурировать между собой, соревнуясь не в том, чья цена выше, а по уровню и качеству оказываемых услуг.
«Агентство может выступить с предложением о повышении стоимости, но даже в таком случае это не является односторонней инициативой: подобные действия всегда согласовываются со всеми компаниями, реализующими конкретный объект недвижимости», — объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Это означает, что риэлтор, продающий квартиру в новостройке, просто не может по собственному волеизъявлению изменить цену на объект. «Решение о повышении цен застройщиком зависит от нескольких факторов: стадии готовности объекта, уровня спроса на квартиры, потребности в финансировании стройки, рыночной ситуации и др. Факт изменения стоимости указывается в дополнительном соглашении к агентскому договору, которое подписывается всеми участниками реализации», — говорит Владимир Каширцев, директор по развитию бизнеса компании «Азбука Жилья».
Исключение из правил — и то условное — возможно лишь в одном случае. «Если мы говорим об эксклюзивных продажах, когда агентство, например, реализует свой собственный, выкупленный у застройщика объем, то назначение цен — это право агентства», — поясняет Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ».
«Естественно, изменение стоимости товара должно быть отражено в официальном документе — прайсе», — отмечает О. Самойлов.
Таким образом, покупатель квартиры в новостройке, если он сомневается в честности менеджера по продажам, всегда вправе потребовать прайс-лист, проверить текущую цену и последнюю дату ее повышения. Однако бывает и так, что покупатель, выбрав свой вариант, несколько дней раздумывает и лишь потом снова обращается в агентство. За это время стоимость 1 кв. м действительно могла официально увеличиться.
Дороже, чем у застройщика? Редко
Если с уполномоченными агентами по продажам новостроек все более или менее понятно, то вопрос о переуступке права остается неясным. Не все покупатели осознают, что происходит с ценой жилья в таком случае.
Как правило, определенный пул квартир на старте продаж выкупают инвесторы, это не секрет. Затем данные объекты выходят на продажу уже от физлиц — по переуступке прав собственности. И здесь застройщик уже не имеет отношения к ценообразованию — сумму определяет тот, кто перепродает.
Опрошенные нами эксперты сошлись во мнении, что инвесторы крайне редко пытаются реализовать свои квартиры дороже, чем у компании-застройщика. В большинстве случаев это просто бессмысленно, так как в это же время в экспозиции находится масса подобных предложений по более низкой цене.
Впрочем, бывают и нестандартные ситуации, о чем рассказал Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»: «Продать дороже — вполне реально. Например, если объект, о котором идет речь, по своим качественным характеристикам лучше, чем оставшееся у застройщика предложение. Или если покупателю субъективно нравится именно эта квартира — тогда он готов переплатить, несмотря на то что рядом застройщик продает почти такие же по более низкой стоимости. Выбор жилья — это очень личное дело, и здесь многое зависит от причуд будущих владельцев».
Но, согласимся, это скорее исключение, чем правило.
Дешевле, чем у застройщика? Нет смысла
Как поясняет В. Каширцев, застройщик, чтобы не допускать массовой продажи квартир инвесторами, как правило, взимает значительную сумму денег за разрешение на переуступку. Судя по всему, это охлаждает желание инвесторов демпинговать против агентств и отделов продаж. А может быть, попросту нет смысла сбрасывать квартиры дешевле рыночной цены. «Большинство инвесторов стандартно зарабатывают на росте стоимости жилья в процессе строительства, практически не пересекаясь с риэлторами. К моменту сдачи дома в эксплуатацию свободных квартир остается мало или нет совсем, и тогда в условиях ограниченного выбора можно спокойно продать жилье», — объясняет П. Лепиш.
Но, даже если это случится, квартиры по сниженным ценам едва ли дойдут до конечного потребителя — увы! Как уже говорилось, право на переуступку нужно получать у застройщика. Если связь с ним осуществляется через риэлторов, то агентство, скорее всего, само выкупит лакомые кусочки. «Если инвестор решил быстро «выйти в деньги» путем продажи объекта по демпинговой цене — это его право, которое следует уважать. Единственным эффективным и законным средством борьбы в подобном случае будет выкуп. Что ж, и на здоровье: если у агентства есть необходимые средства и оно готово их вложить — нет проблем!» — резюмирует О. Самойлов.
Вот и получается, что в случае с новостройками все достаточно просто. Работаете напрямую с застройщиком или уполномоченным агентом по продаже квартир? Требуйте официальный прайс-лист. Решили купить по переуступке? Удостоверьтесь, что такие же квартиры отсутствуют в базе предложений застройщика. Нашли квартиру своей мечты? Берите смело!
