Президент РФ Владимир Путин объявил нерабочую неделю с 28 марта из-за пандемии коронавируса, затем самоизоляция была продлена еще на месяц. Таким образом, с начала карантина прошел месяц. Эксперты Циан проанализировали, как изменилась стоимость вторичной недвижимости за этот период, а также сравнили средние цены с началом года — докризисным периодом.

В выборку вошли российские города с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Московская и Ленинградская области.

Флегматичный региональный рынок

По подсчетам экспертов Циан, средняя стоимость 1 кв. м в 129 городах (с населением 100 тыс.+ и предложением 100 квартир+) и двух областях составляет сегодня 71,7 тыс. рублей. Ровно месяц назад, когда режим самоизоляции только начал действовать, средняя цена «квадрата» равнялась 73,9 тыс. рублей.

За период всеобщей самоизоляции стоимость снизилась в среднем на 3%. По сравнению с докризисным периодом (начало года) снижение составило 1,7%. В конце апреля стоимость 1 кв. м достигла минимума с начала 2020 года из-за резкого снижения покупательской активности на рынке из-за карантина.

Без учета Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей 1 кв. м сегодня стоит в среднем 56,1 тыс. рублей: за период самоизоляции средний показатель снизился на 2,2%, относительно начала года рост составил 0,5%.

Таким образом, вторичный рынок регионов в меньшей степени отреагировал на карантин падением спроса. Не исключено, что сохранению активности клиентов на рынке способствует относительно небольшое количество зарегистрированных случаев коронавируса в других регионах в сравнении с Москвой и Санкт-Петербургом.

На вторичном рынке Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей средняя стоимость 1 кв. м равна 132,2 тыс. рублей. Это на 1,5% меньше, чем в начале режима самоизоляции и на 0,8% меньше, чем в начале 2020 года.

Динамика средней стоимости 1 кв. м в городах РФ
(население 100 тыс.+) в 2020 году

По данным Аналитического центра Циан

В каких городах цены снизились сильнее всего

Аналитики Циан проанализировали, как менялась средняя стоимость 1 кв. м по федеральным округам. Снижение средней стоимости на 7% за период самоизоляции отмечено в Центральном ФО. Средняя цена «квадрата» за прошедший месяц снизилась со 103,3 до 96,4 тыс. рублей. Наибольшее падение стоимости по округу отмечено в Новомосковске, Московской области и Рыбинске. Одновременно Иваново, Белгород и Ковров оказались лидерами по росту цен.

В Северо-Западном ФО средняя цена 1 кв. м за период карантина снизилась на 3%: с 87,2 до 85 тыс. рублей. Наибольшее снижение произошло в Мурманске, максимальный рост — в Калининграде.

Минимальное снижение средних цен зафиксировано в Дальневосточном ФО. Наибольший рост цен на вторичном рынке — в Южном и Уральском ФО (+3%).

Динамика цен по федеральным округам
с начала 2020 года и в период самоизоляции

По данным Аналитического центра Циан

Среди всех городов РФ с населением от 10 тыс. человек лидерами по росту стоимости за месяц самоизоляции стали:

• Салават, Приволжский ФО (+4,1%);
• Петропавловск-Камчатский, Дальневосточный ФО (+3,7%);
• Нижний Новгород, Приволжский ФО (+3,4%).

Наибольшее падение цен в тот же период отмечено в городах:

• Артем, Дальневосточный ФО (-7,5%);
• Махачкала, Северо-Кавказский ФО (-6,1%);
• Якутск, Дальневосточный ФО (-4,7%).

Синхронное падение

Квартиры вторичного рынка в домах, построенных менее 10 лет назад, пользуются у покупателей большим спросом за счет своей ликвидности: современная концепция, продуманные планировки, новые коммуникации и отделка.

Такие объекты вполне могут конкурировать с новостройками, но при этом покупатель получает главный бонус — ключи сразу после заключения договора. На фоне высокого роста цен в сегменте новостроек собственники вторичной недвижимости обычно тоже активно повышают прайс.

Но в период самоизоляции стоимость снижалась одинаковыми темпами как для новой недвижимости, так и в домах, возведенных до 2010 года. Для новых домов по всей России падение цен составило 4%. Для зданий, сданных в эксплуатацию до 2010-го, снижение оказалось почти на таком же уровне — 3%.

Динамика цен в «старых» и «новых» домах

По данным Аналитического центра Циан

Динамика средней цены 1 кв. м в период карантина

По данным Аналитического центра Циан

Режим самоизоляции в разы усложняет приобретение недвижимости именно на вторичном рынке, отмечает руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. По его словам, в сегменте новостроек дистанционные договоры заключались и до карантина, на вторичном рынке такая схема не проработана, да и вряд ли кто-то согласится приобрести жилье не глядя.

Эксперт указывает, что старт программы льготной ипотеки под 6,5% годовых на новостройки также способствует снижению спроса на вторичном рынке. Это приведет к частичному перераспределению спроса в пользу первичного рынка. По этим причинам падение цен на «вторичку» продолжится как минимум до конца года, утверждает аналитик.

«В период кризиса на "вторичке" усиливается разница в ожиданиях продавцов и покупателей. Кто-то готов будет ждать покупателя по "справедливой" цене до последнего, а у кого-то жизненная ситуация сложится таким образом, что и 20%-й дисконт относительно февральской цены будет неплохим решением», — резюмирует Алексей Попов.