Уплотнительная застройка – тема, актуальная для большинства районов Москвы. Каждый хотел бы жить в престижном районе с развитой инфраструктурой. При этом, хорошо бы, близко к центру города, да еще чтобы и метро под рукой. Но как быть, если хорошего в столице понемножку? Если мест под строительство в престижных районах не хватает, а спрос есть?

ЦИАН.Журнал спросил о жизни москвичей, столкнувшихся с перенаселением, а также экспертов рынка, сведущих в ценах на недвижимость и воздействии строительства на город. Интересно, что мнения первых (тех, кто уже столкнулся с перенаселением) и вторых (аналитиков, сведущих в экономической составляющей рынка) не совпали.

В тесноте и не в обиде?

Жители Алексеевского района Москвы замерли в ожидании. Здесь на маленьком пятачке земли размерами едва ли в 9 тыс. кв. м уже достраиваются комплекс «Нова» на 155 апартаментов и 2 жилых комплекса: один на 1147 квартир («1147»), второй – на 729 квартир («Лайм»). Вплотную к ним, как недавно с удивлением узнали аборигены, будут строить еще один дом – высотку по программе реновации (Староалексеевская улица, 3). На одном из форумов сообщается, что это будет 16-20 этажный четырехподъездный дом (подтвердить информацию не удалось). Расстояние между «Новой» и Староалексеевской, 3 составит немногим более 30 м.

ЖК 1147

«Эти четыре комплекса – далеко не весь список новостроек в нашем районе, – говорит Дмитрий, живущий в районе уже больше 50 лет. – Раньше на этом месте был старенький деревянный домик, имевший какой-то охранный статус памятника архитектуры и автобаза, а по соседству – территория небольшого завода «Водоприбор». Вместо домика будет «Нова», вместо автобазы нам строят эти 3 громадины, а вместо завода – элитный ЖК «Серебряный фонтан» еще на 1034 квартиры! Инфраструктура при этом не строится совсем, наши Новоалексеевская и Староалексеевская улицы (по одной полосе в каждую сторону) намертво встанут в пробках». 

В общей сложности квартал пополнится на несколько тысяч семей. Согласно информации с сайта московского cтройкомплекса, строительства муниципальных детских садов, школ и поликлиник в районе не предусматривается. При этом единственная в районе станция метро «Алексеевская» в часы пик уже испытывает явные сложности с пассажиропотоком – и это еще до заселения новых домов!

Частная практика 

К ЦИАН.Журналу обратились и жители 7 квартала Кунцева – это область между улицами Ярцевской, Оршанской, Академика Павлова и Рублёвским шоссе. По их словам, еще недавно это было тихое место в престижном районе: близко к центру, много зелени и свежий воздух из-за особенностей розы ветров. В последнее время ситуация стремительно стала меняться в худшую сторону из-за чрезмерной уплотнительной застройки, тотального уничтожения зелёных насаждений, и пренебрежения к развитию инфраструктуры.

До 2000 года жителей района было около 8 тыс. Жили они, в основном, в пятиэтажных и одноподъездных девяти- и двенадцатиэтажных домах. К 2018 году было построено еще несколько новостроек, и плотность населения выросла до 9,5 тыс. жителей.

«С лета 2018 года в квартале развернулось строительство 4 огромных ЖК: все по несколько корпусов, высотой более 20 этажей, вплотную друг к другу и существующим домам, окна в окна. И это не считая новостроек для завершения первой, «лужковской», программы расселения пятиэтажек. По завершении строительства количество жителей квартала увеличится до 16 000 человек, то есть практически вдвое, причем без учета территории под домами, попавшими под реновацию».

При строительстве массово уничтожаются кусты и деревья, жалуются жители – счет идет на тысячи деревьев. Детские площадки сносятся, а на новых зелени почти нет. С инфраструктурой, жалуются жители, тоже все сложно:

«За последние годы в квартале закрылись роддом и больница, не хватает мест в детских учреждениях. Есть новые проекты, но введены в эксплуатацию они будут значительно позже, чем многочисленные ЖК, и строительство нового корпуса школы предполагается, например, на месте стадиона школы уже существующей, – говорит представительница жильцов Кунцева Ирина К. – Уже очевидно, что дороги на въезд и выезд из квартала будут забиты круглосуточно, что планируемое количество парковочных мест не соответствует количеству планируемых к сдаче квартир».

Кунцево

Более того, ЖК «Академика Павлова» по ул. Академика Павлова строится на спорной территории, утверждают жители. По архивным документам, хранящимся в каждом из 5 ЖСК, часть его находится на придомовой территории этих домов кадастровой стоимостью около полумиллиарда рублей, и ущерб от потери имущества только для одного дома оценен в 175 млн. руб., не считая снижения стоимости квартир.

«Например, в одном из домов собственники не могут продать двухкомнатную квартиру за 6 млн рублей, в то время как год назад подобные продавались 7,8 млн – то есть, снижение стоимости составило около 20%. Сейчас мы готовим массовые иски к городским властям и застройщику о потере стоимости своих квартир и ухудшении уровня жизни. При этом уже идут и ещё планируются судебные разбирательства по признанию межевания незаконным и возврата домам их придомовых территорий».

Таким образом, если застройка района продолжится согласно существующим планам, в самом ближайшем будущем он потеряет всю престижность и превратится в лучшем случае в спальный, а в худшем – в гетто без растительности и инфраструктуры, резюмируют жители Кунцева. Кстати, этот прогноз кажется вполне реалистичным и для всей столицы.

Инфраструктура

Инфраструктура – отдельный больной вопрос. В январе его поднимал вице-спикер Госдумы Петр Толстой, к которому обратились родители детей, посещающих детские сады в Выхино-Жулебино. На фотографиях – кровати из детсадовской спальни, между которыми даже нет проходов: чтобы больше влезло. 

Такой эксперимент пришлось предпринять руководству детсада, чтобы увеличить количество мест и сократить очередь.

«В данном случае – за счет уплотнения. Опять же оптимизация. Но метод, честно говоря, весьма странный», – признал чиновник.

Между тем, если инфраструктура не строится, а количество жилья (пусть даже это жилье официально нежилое) растет, такая ситуация, по всей видимости, грозит распространиться на всю Москву.

Официально апартаменты являются нежилой недвижимостью, поэтому застройщики совершенно не обязаны озадачиваться строительством инфраструктуры – это остается на их усмотрение, но и ежу понятно, что проще не озадачиваться. Иногда детские сады или медцентры все же строятся, но если это и происходит, то в большинстве случаев они оказываются коммерческими. Вот и весь ответ на вопрос, откуда в Москве стало так много апартаментов.

Нюансы стройки

Недостаток солнца в квартирах, нехватка мест в детских садах и дефицит зелени – не самое страшное явление при переуплотнительной застройке. Не стоит списывать со счетов и влияние нового строительства на уже стоящие в районе конструкции. По словам, замгендиректора АО «КТБ ЖБ» по научной и производственной работе, партнера  АО «КТБ ЖБ» Андрей Золотарев, одно из существенных воздействий – геотехническое, то есть, вовлечение в область осадок строящегося здания окружающей застройки.

«Строящееся здание создает давление на грунтовое основание, которое вызывает сжатие (осадку) этого основания, – объясняет эксперт. – Область сжатия грунтового массива представляет собой подобие воронки с максимальными осадками под фундаментом строящего здания, которые, распространяясь в стороны, постепенно угасают».

ЖК Лайм

Все здания и прочие объекты, попадающие в эту область (зону влияния) также получают дополнительные осадки, причем неравномерные, что очень критично для любого объекта, так как это приводит к образованию внутренних напряжений в конструкциях, что, в свою очередь, неминуемо приводит к образованию трещин и даже разрушений.

Закон предусматривает ряд мер, чтобы предупредить воздействие новой стройки на соседние дома (например, геотехнический расчет), однако хватает их далеко не всегда.

«Степень геотехнического воздействия и масштаб ущерба на окружающую застройку заранее предугадать сложно, признает Золотарев. – Если застройщик добросовестный, то он не скупится на детальное изучение геологических и гидрогеологических условий участка строительства и выполняет весь комплекс мероприятий для предотвращения негативного воздействия на окружающую застройку. В этом случае риска возникновения дефектов меньше, а если они и появятся, застройщик все компенсирует и устранит».

Но, как мы знаем, застройщики бывают разными. Если строительство ведется недобросовестно, последствия могут быть более значительными. Полноценного обрушения, конечно, не будет (если дом и без того не был аварийным), но качественные и эксплуатационные показатели здания могут снизиться без сомнения.

Один из примеров – дома, расположенные на 5-м Донском проезде. Часть расположенных там зданий действительно были ветхими, но другая часть стала вызывать опасения только после начала строительства по соседству 70-этажного небоскреба: поползли трещины, стала отваливаться штукатурка, а жильцам пригрозили переселением за МКАД в рамках закона о «ветхих домах», согласно которому власти не обязаны предоставлять жилье таким собственникам в пределах района – между прочим, весьма респектабельного, Донского.

Парковки (и их отсутствие) решают

Эксперты рынка недвижимости признают, что уплотнительная застройка действительно может сказываться на ценах в близлежащих домах. Так, например, по словам Ирины Бербеневой, руководителя офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», дисконт в данном случае может достигать  5% – не так уж и много, учитывая масштаб физических изменений. 

«Однако  стоит заметить, что понижение стоимости зависит от конкретного района – в разных локациях по-разному развиты дорожные сети и инфраструктура, так что стоит рассматривать каждый случай в отдельности», – говорит она.

Один из важнейших факторов, который влияет на комфортность проживания в случае возведения уплотнительной застройки, – проблема с парковками. Когда создаются новые дома, может возникнуть дефицит парковочных мест на прилегающей территории, признает Бербнева.

«Если же говорить о детских садах, школах, то стоит заметить, что проблема их нехватки стоит не столь остро: чаще всего местная инфраструктура может удовлетворить запросы даже большего числа жителей». 

Сама по себе уплотнительная застройка является просто фактом, главное,  чтобы при строительстве новых домов возводилось достаточное количество всех инфраструктурных объектов, резюмирует Бербенева.

Вид из окна на окна

А вот Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, считает, что уплотнительная застройка не очень сильно влияет на стоимость вторичного жилья в домах, построенных ранее в данной локации.

«Рассмотрим такой пример: в некоторых районах столицы, которые затронула программа реновации, на незастроенной территории появляются стартовые дома, куда должны будут переехать жители сносимых строений. Таким образом, застройка становится более уплотненной, однако это никак не влияет на цены в расположенных здесь домах, на которых не распространяется реновация».

В качестве другого примера Таганов приводит ситуацию, когда в каком-то районе строится новый дом (или целый жилой комплекс), причем в окружении зданий, относящихся к устаревшему жилищному фонду. Из-за соседства с построенным домом стоимость квартир в старых зданиях не снизится, считает эксперт.

«Конечно, большинство покупателей хотели бы переехать в новый монолитный дом, а не в «хрущевку», однако здесь все упирается в цену: у них просто не хватит средств для покупки более дорогого объекта в новостройке. Таким образом, наиболее доступные объекты на «вторичке» востребованы всегда – это самый ходовой товар в сегменте. Зная об этом, собственники такого жилья не намерены снижать цены на него, несмотря ни на какое соседство», – резюмирует Таганов. 

Новая застройка может нанести вред в плане изменения вида из окна – у жителей соседних домов был красивый вид на парк, а появившееся здание его полностью или частично загородило, признает собеседник ЦИАН.Журнала. При этом видовые характеристики квартиры – лишь дополнительная составляющая, несущественно влияющая на ее стоимость.

«Основные факторы – это престижность и уровень развития инфраструктуры района, в том числе транспортная доступность, расположение дома, состояние квартиры и т.д.

Трудности продажи

А вот частный риэлтор Ирина Авдеева на личном опыте убедилась, что уплотнение районов все же влияет на цены в уже имеющемся фонде:

«Работа позволяет мне наблюдать за отдельными районами Москвы более пристально. К примеру, в Люблино, где сейчас идет активное строительство, цены на вторичку в прошлом году проседали довольно активно – об этом мне говорили и местные жители, и сама статистика. Там сейчас идет активное строительство – несколько жилых комплексов и пара объектов инфраструктуры, которые, правда, не относятся ни к образовательным, ни медицинским учреждениям».

По словам Авдеевой, в Люблине за последний год она провела три сделки со вторичной недвижимостью. Еще несколько провели ее коллеги.

«При продаже нам, к сожалению, приходилось снижать цену. И когда мы с одним из клиентов искали квартиру в этом районе (он хотел жить ближе к родителям), то встретили и возможность торга, и готовность на наши условия: собственник, видимо, уже довольно давно продавал свою квартиру и настолько устал, что был готов на что угодно. Он тогда сказал, что из-за новостроек продать вторичку стало сложнее».

Старое против нового

Еще один из собеседников ЦИАН.Журнала (тоже частный риэлтор, который специализируется на районах СВАО) пожелал сохранить анонимность.

«Однозначно, когда у людей в конкретном районе появляется выбор более качественного жилья, они более охотно выставляют на продажу старое. Пример: в том же Алексеевском районе до недавней поры было, по сути, 2 современных ЖК хорошего эконом-класса: это ЖК «Маломосковский», построенный в 2004 году, и ЖК «Алексеево» 2010 года. Все остальные дома в районе старые (не считая точечных домов более высокого класса). Поэтому цены на них держались: альтернативы не было в этом районе – как и на краю соседнего Останкинского района.

Близится срок сдачи ЖК 1147, о котором вначале рассказывал Дмитрий Ш., и многие жители «Маломосковской», если не имели возможности купить там квартиру на этапе застройки, хотят поменять свою на новую, более комфортную, даже если придется доплатить – частный риэлтор по СВАО говорит, что знает об этом не понаслышке.

ЖК 1147

«Это легко объяснить: люди крайне редко хотят уехать из своего района – в основном, это делается по необходимости. А значит, квартир на продаже в теперь уже «старых» ЖК будет на порядок больше, конкуренция возрастет, что в конечном итоге повлияет на цену. Так что, отвечая на вопрос, снижаются ли цены на уже имеющуюся в районе недвижимость при массовом новом строительстве, стоит признать: да, снижаются».

Нормативы по детсадам

Рассмотрим пример «на пальцах».

Количество объектов социальной инфраструктуры на душу населения устанавливают распоряжения Правительства РФ. Так, количество мест в детских садах регулирует документ от 19.10.1999 N 1683-р (ред. от 23.11.2009) «О методике определения нормативной потребности субъектов РФ в объектах социальной инфраструктуры». Он, в частности, гласит, что «норматив определяется на основе величины и числа жилых поселений и жилых комплексов (60 мест на 100 детей в городе); нормируемого радиуса обслуживания (300 м - для города); плотности заселения поселений и жилых комплексов (человек/гектар); коэффициента рождаемости и фактического процента охвата дошкольными образовательными учреждениями; гигиенических, педагогических и медицинских требований ограничения максимальной вместимости зданий».

По данным за 2018 год в Алексеевском районе, с рассказа о котором мы начали статью, числилось 14,2 тыс. детей до 18 лет, из них 4,9 тыс. детей дошкольного возраста. Общее количество учащихся – 8,4 тыс. человек. При этом в районе работает 11 общеобразовательных школ и 10 детсадов. Элементарный подсчет показывает: даже если в сады ходит половина дошкольников, необходимо почти 2,5 тыс. мест. При этом в состав школы 1539 входят 4 детских сада на 690 мест, а в состав школы 1503 – еще 3 детсада на 763 места. Актуальной информации на сегодняшний день по оставшимся детсадам нет, но и так уже очевидно, что если в 7 садах есть 1,4 тыс. мест, то в оставшихся 3 вряд ли наберется нужная тысяча. Даже без учета новых дошколят, которые вместе с родителями въедут в новостройки, норматив не соблюдается.

С поликлиниками и школами ситуация не лучше: детских поликлиник в Алексеевском всего 2, причем обслуживают они еще и детей соседнего Останкинского района. При этом, по данным АИП, строительства социальной инфраструктуры в районе не планируется.

Будут ли падать цены на вторичку в новых условиях – вопрос пока открытый, но то, что упадет качество жизни у тех, кто уже давно живет в старых район, – ясно однозначно.

Фото: Facebook, Ирина К., Юлия Судакова