Стоит ли рассматривать «дом под снос» как перспективную инвестицию и можно ли потом получить новостройку по цене старой «хрущевки»? Эксперты поясняют, что квартира в старом доме может оказаться удобным жилищем, однако переезда иногда приходится ждать очень долго, более того, спустя время можно получить абсолютно неприемлемый вариант.

Рассматривая приобретение недвижимости не как решение жилищных проблем, а как инвестицию, помимо объектов на рынках новостроек и вторичного жилья, можно обратить внимание на квартиры в домах под снос. Приводим аргументы для того, чтобы понять, стоит это делать или нет.

Дом под снос – довольно удобное место для жизни

Для начала стоит вспомнить о самых очевидных плюсах такой покупки. Руководитель отдела продаж городской недвижимости отделения Нагатинское компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Иванова напоминает, что, скорее всего, в районах с такими домами развита инфраструктура, сами дома 5-этажные, соответственно, в них мало соседей:

– Подобные предложения характеризует широкий спектр недостатков, в силу которых цена реализации данных объектов является более низкой. По сути низкая стоимость – это и есть главное преимущество квартир, относящихся к старому жилому фонду и подлежащих сносу в обозримом будущем.  Кроме того, среди плюсов тут: возможное получение нового жилья в новом доме и большей площади, меньшая стоимость квартир в районе с развитой инфраструктурой, меньшее количество соседей – менее загружены парковочные места.

Процесс получения нового жилья может затянуться надолго

Покупка жилья в доме, который предполагается под снос, – совсем не гарантирует быстрый переезд в новую квартиру. Причин много: могут случиться проблемы у застройщика, кризис на рынке, да и далеко не факт, что вообще удастся куда-то переехать. Владимир Агейчиков, генеральный директор агентства недвижимости «Мегаполис-Сервис», г. Ивантеевка:

– Покупать квартиру в доме под снос  – довольно рискованное дело. Во-первых, гарантий, что в конечном итоге данный дом непременно снесут, никто не даст. Во-вторых, переезд в новое жилье взамен сносимого по срокам может затянуться надолго: то кризис нагрянет, то застройщик обанкротится. Купить квартиру в доме под снос легко, тем более что и стоит она дешевле рыночных аналогов, но вот продать ее в случае чего потом будет сложно. К тому же жить в старом доме означает или терпеть неудобства, или же постоянно тратить деньги на ремонт. Как вариант – сдавать такую квартиру в аренду. Но это сложно, да и цена аренды будет заведомо низкая.

Из плюсов остается главный возможный бонус – вероятность улучшить свои жилищные условия бесплатно, за счёт застройщика. Но здесь уже кому как повезет. Одним словом, лотерея…

Покупать кота в мешке

Если решение о покупке все же принято, стоит продумать все детали и узнать как можно больше информации о доме. Артем Хохлов, директор АН «Земеля» г. Иркутска, партнер КР «Мегаполис-Сервис», предостерегает от необдуманных покупок:

– Если говорить о приобретении жилья в доме под снос, то изначально необходимо представлять себе конечную цель этой покупки. И здесь много нюансов: нужно четко понимать, как проходит процесс расселения, сроки сноса, на какую жилплощадь в дальнейшем можно рассчитывать. Одним словом, если цель – инвестиции, то прежде чем покупать такое жилье, нужно оценить, есть ли в этом смысл с финансовой стороны, не получится ли так, что, вложив деньги, вы надолго застрянете в ветхом доме, где постоянно требуется что-то ремонтировать. А если покупать подобное жилье для личных нужд, то стоит очень и очень подумать. Это как покупать кота в мешке: неизвестно, какую квартиру и когда дадут вам взамен, где она будет располагаться, насколько окажется подходящей именно для вашей семьи. Хорошо, если новая квартира окажется в том же районе, где располагалась прежняя в аварийном или ветхом доме, ведь в противном случае придется устраивать детей в другую школу, детский садик, менять свое окружение. Да и элементарная удаленность от места работы – тоже немаловажный фактор.

На практике люди продают ветхое жилье, не дождавшись переезда

На самом деле, вместо новостройки в удобном районе жильцы домов под снос часто получают лишь деньги от продажи своей квартиры, да и то с дисконтом. Рассказывает Елена Иванова, ведущий специалист юридического департамента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»: 

– Все плюсы квартиры в доме под снос перекрывются недостатками, связанными с ветхостью жилья, которое до переселения в новое требует больших вложений в ремонт. Так что момент покупки в таком доме – очень тонкий. Насколько мне известно, в подмосковной Электростали в АН «Мегаполис-Сервис» в прошлом году был случай, когда клиент обратился с вопросом о продаже своей квартиры в доме, идущем под снос. Причина – человек не захотел испытывать нервотрепку со сроками и прочим, а предпочел более спокойное развитие событий. И, надо сказать, по-своему оказался прав, так как квартира была продана с небольшим дисконтом за короткое время. Новые же хозяева только недавно получили ключи от квартиры в новостройке.

Советы юриста

Если же процедура все-таки начата, то собственникам, скорее всего, будет предложено соглашение об изъятии. Елена Иванова делится тонкостями юридических процедур:

– С правовой же точки зрения могу сказать следующее. Если дом точно идёт под снос, то в это время собственникам будет предложено заключить соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, также допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда (ч. 1, 9 ст. 32 ЖК РФ). Собственнику может быть направленно уведомление о решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, также это может быть проект соглашения об изъятии жилья для государственных или муниципальных нужд.  Порядок и сроки установлены законом (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ). 

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Может и производить вложения, которые обеспечат дальнейшее использование жилого помещения (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Недавно стало известно, что власти столицы намерены упростить процедуру расселения аварийного жилья.

Вместо дома под снос можно получить вариант еще хуже

Во время процедуры предоставления нового жилья нужно рассчитывать на жилье эквивалентной стоимости. Однако стоит помнить, что если предлагаемый вариант вам не понравится – с вами не будут нянчиться и предлагать постоянно новые квартиры. Елена Иванова предостерегает от излишних надежд, ведь среди альтернативных вариантов, возможно, будет тот, который не понравится:

– При определении компенсации за жилое помещение владелец жилья может рассчитывать на получение эквивалента рыночной стоимости и стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли, а также он может претендовать на возмещение убытков, повлеченных изъятием его помещения (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). По соглашению вам может быть предоставлено взамен изымаемого помещения другое с зачетом его стоимости при определении размера компенсации за изымаемое жилье (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Жилое помещение, предоставляемое при переселении из аварийного фонда, может находиться по месту вашего жительства, оно может быть выбрано в границах этого населенного пункта или в границах другого населенного пункта субъекта РФ (с учетом письменного согласия собственника).

Отдельно хочется заметить, что при получении замены ваши отказы от предоставляемого  помещения на территории другого населенного пункта (в том числе и неоднократные) не могут быть основанием для отказа в предоставлении их вам. Другими словами – возможно, придется согласиться и на не понравившийся вариант (ч. 3 ст. 16 закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ).