Что нужно обязательно прописать в договоре
Название услуги
Самозанятый риелтор может использовать только договор оказания услуг (не агентский договор), объясняет Ксения Турусина, юрист в сфере недвижимости. Сторонами договора являются заказчик и исполнитель.
Параметры приобретаемой (арендуемой) квартиры
Коммуникацию с покупателем надо выстраивать так, чтобы он максимально подробно рассказал о своих потребностях. Часто бывает, что клиент нацелен на один конкретный вариант. Но при дальнейшем общении с грамотным риелтором понимает, что ему подходит квартира с едва ли не противоположными параметрами: в другом районе, с иным количеством комнат и т. д., поясняет Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Чем подробнее будут определены потребности покупателя (арендатора), тем у́же будет круг поиска квартиры и тем быстрее удастся выбрать оптимальный вариант.
Зафиксируйте в договоре пожелания клиента к объекту: местоположение, количество комнат, не первый/не последний этажи, наличие ремонта, планировка и прочие.
«В нашей практике было несколько нетипичных случаев, которые хорошо иллюстрируют, до каких мелочей порой приходится прописывать требования клиента к объекту.
Однажды к нам обратилась клиентка, которая на трех листах составила четкий перечень всего, что она хочет видеть в покупаемой квартире: от правоустанавливающих документов (рента, наследство ее не устраивали, только многолетняя приватизация) до марки электропатронов.
Еще одна клиентка увлекалась нумерологией. Одним из ее требований к подбору квартиры было следующее: сумма номера квартиры и номера этажа, разделенная на номер подъезда, должна была равняться определенной цифре».
Анастасия Ромашова, старший юрисконсульт офиса «Измайловский» «Миэль»
Бюджет покупки (аренды)
Необходимо выяснить, какими средствами располагает покупатель (арендатор). Если речь идет о покупке, лучше уточнить, какая сумма у клиента имеется в наличии, планирует ли он использовать ипотечные деньги, сколько, получено ли одобрение банка.
Права и обязанности сторон
Эти пункты необходимо прописать очень четко: клиенту важно понимать, за что он платит деньги, что именно входит в обязанности риелтора, поясняет Анастасия Ромашова, старший юрисконсульт офиса «Измайловский» «Миэль». Имеет смысл обратить внимание на наличие/отсутствие штрафных санкций.
Купля-продажа. Договор возмездного оказания услуг по поиску покупателя объекта недвижимости
Купля-продажа. Договор возмездного оказания услуг по поиску объекта недвижимости для его покупки
Если речь идет о продаже квартиры, необходимо детально указать объем работы, которая будет выполнена: клининг, фотосъемка, маркетинговые мероприятия — всё должно быть зафиксировано в договоре, считает Ксения Турусина. Когда для продвижения объекта привлекаются третьи лица (например, фотограф), это также надо указать.
В обязанности покупателя рекомендуется включать: подписание актов показа объектов, оплату услуг в установленный срок (необходимо уточнить, в какой срок услуга должна быть оплачена).
Сколько объектов для просмотра указывать в договоре?
Количество объектов для просмотра — этот пункт договора защищает интересы обеих сторон. С одной стороны, дисциплинирует клиента, считает Анастасия Ромашова: «Есть такие клиенты, которые сами не знают, чего хотят, их называют туристами». С другой стороны, этот пункт не позволяет обесценивать труд риелтора.
Строгой нормы по объектам для показа не существует. Самозанятый риелтор сам решает, сколько объектов он готов показать: 5 или 25. Анастасия Ромашова считает справедливым, что при просмотре 10 объектов, которые соответствуют требованиям клиента, услуги риелтора считаются частично исполненными, и требуют оплаты.
«В нашей практике мы используем так называемый лист просмотра, который клиент должен подписывать после просмотра очередного объекта. В листе указывается, какой объект был показан и по каким причинам он не подошел клиенту», — делится опытом она.
Стоимость услуг
В договоре желательно указывать фиксированную стоимость услуг риелтора (например, 100 тыс. рублей), а не процент от стоимости продаваемой квартиры, рекомендует Ксения Турусина.
Способ оплаты
Закон не ограничивает способы оплаты самозанятых риелторов. Клиенты могут перечислять деньги на расчетный счет или платить наличными. Если риелтор получает деньги за услуги на счет, ему нужно будет после получения средств сформировать чек в приложении «Мой налог» на сайте налоговой или в приложении Сбербанка «Свое дело» и отправить его клиенту.
Аренда. Договор возмездного оказания услуг по поиску нанимателя (арендатора) объекта недвижимости
Аренда. Договор возмездного оказания услуг по поиску объекта недвижимости для его найма или аренды
Также в договоре оказания услуг следует обязательно проставить дату его заключения, название услуги, которую оказывает риелтор (покупка, продажа, аренда квартиры) и реквизиты сторон.
Когда покупатель задерживает оплату услуг риелтору, она производится по договору сторон, говорит Ксения Турусина. Если покупатель отказывается выполнять условия договора, составляется претензия, и участники договора идут в суд.
Надо ли устанавливать срок, в течение которого риелтор должен подобрать квартиру?
Срок подбора квартиры допустимо указать, когда время клиента ограничено, поясняет Юлия Дымова. Предположим, клиент в обозримом будущем планирует поездку и не сможет физически присутствовать на сделке. Об этом он должен сообщить заранее, так как нужно успеть подготовить все документы и завершить процессы, которые требуют обязательного очного присутствия.
Обязательно ли закреплять в договоре, что клиент не имеет права пользоваться услугами других агентов?
Этот пункт имеет смысл, когда оказывается услуга по продаже квартиры: бегать наперегонки с другими агентами никому не интересно, поясняет Анастасия Ромашова.
Все шаблоны типовых документов: договоров, актов, извещений, соглашений, расписок
