Чаще принято говорить о рисках покупателей в сделках с недвижимостью, но и у продавцов они тоже есть. Мы разобрались, какие ошибки часто совершают собственники квартир, — как при самостоятельной продаже, так и при работе с риелтором.
1. Неправильная оценка недвижимости
Если тщательно не оценить квартиру в самом начале, то время ее продажи может существенно вырасти. Ставить цену на глазок, чтобы прощупать спрос, — неэффективно. Привлеченные покупатели все равно, скорее всего, не согласятся на сделку. А с теми, кто готов купить квартиру по справедливой цене, вы так и не встретитесь.
Завышенная цена
Если поставить слишком высокую цену, то часть целевой аудитории даже не увидит вашу недвижимость в поиске. На большинстве сайтов по подбору недвижимости покупатели могут отфильтровать объявления по цене, чем они активно пользуются.
Если вы выставите квартиру, скажем, за 10,1 млн рублей, то при поиске квартир стоимостью до 10 млн ее уже не увидят. Если эта цифра соответствует действительности, ничего страшного не произойдет. Но если квартира в реальности стоит дешевле, то ваше объявление не найдут как раз те люди, которые могли бы ее купить.
Может показаться, что реально найти человека, который приобретет ваш объект по цене выше рыночной. Однако если разница будет существенной, то покупатель, который придет на просмотр, будет ожидать увидеть квартиру более высокого качества. Из-за несовпадения желаемого и действительного сделка, скорее всего, не состоится.
Заниженная цена
Решение продавца выставить объект ниже рынка заставляет покупателей усомниться в состоянии квартиры или документов на нее. Также это привлекает охотников за скидками, вести дела с которыми непросто.
Если вам важно продать квартиру быстрее, а не дороже, то лучше выставить среднюю рыночную стоимость, а позже предлагать потенциальным покупателям скидку при встрече, если они готовы на сделку.
Способов получить достаточно точную оценку рыночной стоимости жилья не так много. Однако сервис «Мой дом» от Циан не только помогает оценить квартиру, но также позволяет отслеживать динамику спроса и предложения и сравнивать свой объект с другими поблизости.
2. Квартира не подготовлена к показам
Не пренебрегайте важностью подготовки квартиры к показу и общения с покупателем во время него. У нас есть подробный материал о том, как показывать квартиру.
Перечислим только основные моменты:
- Приведите в порядок квартиру, спрячьте личные вещи.
- Заранее установите качественный и ненавязчивый ароматизатор, перед показом проветрите помещение.
- Порепетируйте показ с друзьями.
- Продумайте сценарий показа, но проявляйте гибкость, не пытайтесь следовать ему неукоснительно.
- Подскажите покупателю, как можно использовать ниши и другие особенности планировки.
- Обратите его внимание на функциональные решения.
- Будьте объективны и не навязывайте покупателю собственные впечатления.
- Заранее узнайте, для чего покупатель ищет квартиру, и сосредоточьтесь на тех особенностях, которые соответствуют его запросам.
- Расскажите о минусах своей квартиры и способах решить проблему.
- Продумайте бытовую сторону показа: купите бахилы, распечатайте дополнительную информацию о квартире и т. п.
В общении с покупателем избегайте формулировок с частицей «не» — вместо «соседи не шумные», говорите, что они тихие, отзывчивые и спокойные. При этом дайте покупателям самостоятельно пройтись и все рассмотреть, задать свои вопросы.
3. Некачественное объявление
Правильно преподносить объект нужно не только при личной встрече, но и в объявлении:
- Сделайте качественные, светлые фотографии.
- Уберите все лишние вещи. Иногда в процессе съемки стоит переместить даже лишние предметы мебели.
- Не бойтесь использовать фоторедактор в разумных пределах. Фотографии не всегда точно передают реальность. Если они получились слишком темными или тусклыми, можно добавить яркости и насыщенности.
- Снимайте с разных ракурсов.
- По возможности запишите видео.
4. Недостаточное внимание к документам
Заранее узнайте, какие документы нужны для заключения сделки, и начните готовить их сразу после публикации объявления.
Что нужно сделать:
- Найти или восстановить (если что-то утрачено) оригиналы всех ваших бумаг: документы о праве собственности, техническую документацию и т. д.
- Получить выписку из ЕГРН и справку о составе семьи в МФЦ.
- Подготовить официальные разрешения от заинтересованных лиц. Это может быть согласие на сделку супруга или супруги, разрешение органов опеки, если доля в квартире принадлежит ребенку.
- Погасить все задолженности по коммунальным услугам.
- Выписать из квартиры всех, кто в ней прописан, включая несовершеннолетних родственников.
Если вовремя не озаботиться формальной стороной дела, в будущем могут возникнуть проблемы. Например, найдется покупатель, которому нужно провести сделку побыстрее и некогда ждать, пока вы подготовите все документы.
5. Ошибки при оформлении сделки
Этот этап целиком и полностью зависит от профессионализма риелтора или юриста, к которому вы обратились за помощью. Организовать всю сделку самостоятельно и при этом свести к минимуму риски очень сложно. Тем не менее знать, из каких этапов состоит продажа квартиры, нужно в любом случае.
Что стоит учитывать при проведении сделки:
- Выберите подходящую вам форму предварительного платежа. Помните, что авансовое соглашение не обязывает покупателя завершить сделку — при отказе он получит свои деньги назад. А вот договор задатка их возврата не предусматривает. Если хотите еще больше гарантий — заключите предварительный договор купли-продажи.
- Проводите безопасные расчеты, например через аккредитив или банковскую ячейку.
- Если агент или юрист чрезмерно торопит вас с подписанием договора о собственных услугах или продажи квартиры, это повод насторожиться и тщательно обдумать все еще раз.
- В договоре с риелтором обратите внимание, получает он полную оплату только при успешной продаже квартиры или по истечении срока сотрудничества.
- Не стоит верить рассказам про собственные секретные базы данных покупателей и т. д.
6. Ошибки при уплате налогов
После успешной продажи квартиры бывшему владельцу зачастую (но не всегда) еще предстоит исполнить свои налоговые обязательства. По общему правилу продавцу необходимо отчитаться о доходах, подав в ИФНС декларацию по форме 3-НДФЛ, и потом заплатить налог.
В некоторых случаях налог можно законно не платить:
- Если недвижимость стоила менее 1 млн рублей. Это размер стандартного налогового вычета, на который имеют право все граждане России.
- Если в квартире было несколько долей, и ваша стоила менее 1 млн рублей, НДФЛ также не рассчитывается (тоже из-за вычета).
- Если недвижимость находилась в собственности дольше минимального срока владения. По общему правилу он составляет пять лет, но уменьшается до трех лет, если недвижимость получена в ходе приватизации, в дар или наследство, а также если это единственное жилье.
Если в собственности у продавца одновременно находится два и более объекта, т. е. продаваемое жилье не единственное, ему придется или ждать пять лет, или заплатить налог. Но и здесь есть исключения: если новое жилье куплено не ранее чем за 90 дней до продажи старого, платить НДФЛ не придется.
Подавать декларацию нужно не позднее 30 апреля года, который идет за годом оформления сделки.
Резюме
При продаже квартиры собственники нередко допускают распространенные ошибки.
Чтобы сделка прошла успешно:
- Правильно оцените стоимость жилья.
- Подготовьте квартиру к просмотрам, а себя — к их проведению.
- Грамотно оформите объявление о продаже, сопроводите его качественными фото и видео.
- Заранее подготовьте все необходимые документы.
- При необходимости получите разрешение на продажу от других собственников или органов опеки.
- Вовремя выпишите из квартиры всех, кто в ней прописан.
- Выбирая риелтора или юриста, внимательно читайте договор о сотрудничестве.
- Не путайте аванс и задаток. Проводите безопасные расчеты через банковскую ячейку или аккредитив.
- Не забудьте заплатить налоги с доходов от продажи недвижимости, если возникнет такая обязанность.
Чтобы избежать ошибок и негативных последствий, сотрудничайте с проверенными специалистами и сервисами, которые сопроводят продажу квартиры на каждом из этапов.
