Спрос сопоставим с прошлогодним

В августе спрос продолжил восстанавливаться после весеннего снижения. Относительно июля прирост ДДУ в целом по Московскому региону составил 8,6% — было зарегистрировано 11 тыс. сделок. Для сравнения: в июне относительно предыдущего месяца рост был на 20%, в июле — на 13%. То есть ежемесячный прирост сделок после весенних минимумов замедлился. Но по сравнению с маем активность покупателей в августе оказалась выше почти в полтора раза — на 46%.

Год назад, в августе 2021 года, в Московском регионе также было заключено 11 тыс. сделок. Однако на тот момент спрос был снижен из-за пересмотра программы льготной ипотеки, а именно из-за корректировки лимита по льготной ипотеке до 3 млн по всем регионам, что сделало программу неактуальной для большинства крупных городов.

Основная причина восстановления активности — в росте доступности ипотечного кредитования (22 июля ЦБ снизил ставку на 150 б. п., до 8% годовых. — Прим. Циан.Аналитики). Это ведет к большей востребованности кредитования не только на первичном рынке по стандартным программам, но и в сегменте готового жилья, которое «обменивается» в том числе и на новостройки.

Также на оживление рынка повлияли субсидирование ипотечных ставок от застройщиков и реализация отложенного спроса, сформированного весной текущего года.

Динамика количества сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Циан.Аналитики

По-прежнему основная часть спроса приходится на Москву, где заключено 62% сделок. Доля от общего объема впервые превысила 60% на протяжении трех месяцев подряд.

В среднем по 2022 году на столицу приходится 59% ДДУ. Для сравнения: в 2021-м доля продаж в Москве на первичном рынке составила 58%, в 2020-м — 54%, в 2018–2019 годах — 52%. А в 2017-м большая часть сделок проходила в Подмосковье — в столичных новостройках заключалось всего 43% сделок. Но сегодня интерес к области снижается:  6 из 10 покупателей выбирают Москву.

Прирост по количеству сделок за месяц в столице составил 8%, за год — 10%. В более дешевых локациях (Новая Москва) спрос восстанавливается быстрее. В Московской области за месяц показатель вырос на 10%, однако в годовой динамике он снизился на 13%.

Динамика количества сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Циан.Аналитики

Срок кредитования заемщиков Московского региона впервые превысил четверть века

Субсидирование ставок по ипотеке — главная причина роста рынка как по количеству сделок, так и по стоимости квадратного метра. Доля сделок в кредит третий месяц подряд обновляет максимум. В июне в кредит прошло 79% сделок, в июле — 81%, в августе — уже 83%.

Максимальная доля сделок с использованием заемных средств зафиксирована в Московской области — 87%. В старых границах Москвы она составила 80%, в Новой Москве — 81%. За прошедший месяц показатель вырос на 1–2 п. п., заметнее всего — в Москве в старых границах (с 78%).

В годовой динамике прирост доли сделок в кредит в среднем по региону составил 19 п. п. (с 64 до 83%). Лидером вновь стала столица в старых границах: +22 п. п. (с 58 до 80%).

Такое резкое наращивание доли кредитования связано в том числе и с распространением «нулевой» ипотеки, получившей популярность с весны 2022 года.

Срок ипотечного кредитования в августе впервые превысил 25 лет, причем по всем локациям. В Москве в старых границах он составил 300 месяцев, в Новой Москве — 310, в Московской области — 312 месяцев.

С 2019 года, когда льготной ипотеки еще не было, срок кредитования вырос на семь лет в Москве в старых границах, на восемь лет в Новой Москве и на девять лет в Подмосковье.

Средний срок обременения по ипотеке на первичном рынке, месяцев

По данным Циан.Аналитики

Чем выше класс, тем меньше срок кредитования. Например, в Москве в новостройках массового сегмента он составляет 305 месяцев (25 лет и 5 месяцев) в бизнес-классе — 289 месяцев (24 года и 1 день), в премиальном классе — 240 месяцев (20 лет).

Доля ипотеки на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики 

От стагнации к росту: недвижимость продолжила дорожать

После ценовой стагнации и оживления рынка в августе удорожание усилилось в сравнении с прошлыми месяцами. В Московском регионе средняя стоимость «квадрата»  выросла на 1,3%, до 267,5 тыс. рублей, хотя в предыдущие месяцы — с мая по июль — она менялась в пределах +–0,5%. В годовой динамике цены на первичном рынке стали выше на 18%, за два года — на 54%.

Столица показала наибольший рост средней стоимости по сравнению с динамикой предыдущих месяцев. Здесь «квадрат» за август вырос на 1,1%, до 324,6 тыс. рублей. Причем по Москве в старых границах прирост оказался выше — на 1,5%, а цена «квадрата» впервые превысила отметку 350 тыс. рублей. В Новой Москве рост не такой существенный: показатель увеличился на 0,3%, до 230,6 тыс. В годовой динамике цены выросли в Москве на 22%, за два года — на 59%.

В Подмосковье стоимость продолжила стагнировать. Месячный прирост составил всего  0,5%, до 166,1 тыс. рублей. Начиная с мая рынок области показывает околонулевую динамику. За год цены увеличились на 14%, за два года — на 52%.

Таким образом, несмотря на рост рынка по количеству сделок в полтора раза относительно весенних минимумов, девелоперы аккуратно индексируют стоимость. Росту средних цен также способствует и вымывание наиболее бюджетных лотов. В Москве в старых границах средняя стоимость квадратного метра в сделке снизилась в августе с 350 до 339 тыс. рублей. По остальным локациям (Новая Москва и Московская область) за месяц стоимость «квадрата» в сделке не изменилась.

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Москве на первичном рынке

По данным Циан. Аналитики

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Московской области на первичном рынке

По данным Циан. Аналитики 

Конкуренция усиливается

Объем предложения на первичном рынке Московского региона увеличивается на протяжении последних шести месяцев: в продаже на первичном рынке Московского региона находится 91,1 тыс. квартир и апартаментов. В августе количество реализуемых лотов увеличилось на 0,4%. Это наименьший рост за последние полгода.

Восстановление активности на первичном рынке замедляется за счет меньшего вывода проектов в продажу.

В августе в продажу вышло 39 корпусов площадью 600 тыс. кв. м против 51 дома площадью 880 тыс. кв. м в июле. Количество самих проектов практически то же: семь в августе против восьми в июле.

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики 

Предложение продолжает смещаться в пользу Москвы, доля Подмосковья снижается. Аналогичная ситуация наблюдается и со сделками. На Москву приходится 63% всех лотов в продаже — это максимальный показатель за все время наблюдения.

Еще в 2019 году предложение на первичном рынке Москвы и области распределялось примерно поровну, с 2020-го превалировать стала столица за счет активной реновации промзон, большего выхода новых проектов и снижения ипотечной ставки, что позволило рассматривать не только замкадные проекты, но и приобретать недвижимость в старой Москве с привлечением ипотечных средств.

Так, с 2020 по 2022 год в Москве стартовали продажи 998 корпусов, в Московской области — почти в два раза меньше (552 новых дома).

Распределение предложения на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Циан.Аналитики 

Покупатели чаще выбирают новостройки на этапе котлована

Доля сделок на этапе котлована и на этапе возведения нижних этажей увеличивается. Основная причина — рост девелоперской активности, а также вывод новых предложений рынка по цене, которая ниже средней за счет низкой стадии готовности. На протяжении последних месяцев в среднем 68% ДДУ в строящихся домах прошло на этапе котлована или возведения нижних этажей, в предыдущие месяцы доля была ниже — в среднем 48% в 2019–2021 годах.

Распределение ДДУ по стадиям строительства корпуса, Московский регион

По данным Циан.Аналитики

40% выручки Московского региона сгенерировали два девелопера

В августе 2022 года выручка девелоперов Московского региона составила 137,4 млрд рублей (на 8% больше, чем месяцем ранее). В годовой динамике прирост составил 17%, несмотря на сопоставимое количество сделок. За счет роста цен на 18% за год выручка увеличилась на аналогичную величину. Однако часть дохода застройщиков идет банкам в качестве компенсации недополученной прибыли за ипотеку по ставке около 0,1%. Основная часть выручки приходится на Москву (76%).

Монополизация рынка усиливается. 40% всей выручки от продаж на первичном рынке Московского региона сгенерировали два девелопера: ГК ПИК (27%) и Группа «Самолет» (13%). Для сравнения: в августе 2021 года на эти компании приходилось порядка 32% выручки.

Еще по 3,5–6% общего объема доходов приходится на компании Level Group, «Донстрой», ГК ФСК, ГК А101, ГК Ingrad, ГК «Гранель» и MR Group (суммарно — 33%). Таким образом, 73% всей выручки от продажи новостроек формируют девять компаний. Остальные застройщики в августе по объему выручки имеют менее 3% на каждого.

В Москве в старых границах ГК ПИК формирует 32% выручки, в Новой Москве 30% выручки — у ГК А101, в Московской области  лидером является «Самолет» (37%).

Рейтинг самых продаваемых проектов

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в августе 2022 года. Лидерами продаж стали новостройки Московской области со средним чеком покупки в районе 7 млн рублей. 

ЖК «Пригород Лесное»

В Москве в старых границах в лидерах продаж — новостройки не в самых престижных районах города (восток или за МКАД) или же в районах, которым только предстоит джентрификация за счет застройки бывших промзон. В рейтинг также вошел единственный проект Новой Москвы.

По данным Циан.Аналитики

«Август 2022 года обновил исторический максимум по доле ипотечных сделок. Фактически сегодня покупатели ориентируются при выборе не столько на стоимость квадратного метра и цену квартиры, сколько на ежемесячный платеж по кредиту. Субсидирование ставок позволяет восстанавливать спрос, однако, в свою очередь, программы с “нулевой” ипотекой ведут к еще большему повышению стоимости за счет наценки от девелоперов к прайсу самой квартиры», — отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

Также он подчеркнул, что с ростом конкуренции за счет объема предложения на рынке и сниженного спроса пока нет предпосылок для существенного дальнейшего роста цен. С начала года, по словам эксперта, средняя цена «квадрата» уже выросла на 9% — это в два раза меньше, чем за аналогичный период 2021-го.

«На фоне рекордной закредитованности населения и снижения доли покупателей с живыми деньгами девелоперы не готовы повышать цены докризисными темпами», — резюмирует аналитик.