«Мы уже внесли аванс за квартиру в Красногорске, а вчера нам сказали, что «теперь цена на 300 тыс. рублей больше». Потому что «санкции», рубль упал», – жалуется Ирина. Сделка развалилась. 

Повышать или подождать

После того, как США объявили о новых санкциях против России, 11 апреля рубль упал на 8-10 пунктов. И хотя отечественная валюта немного отыграла на следующий день, «проседание» рубля оказалось существенным. 

Рынок недвижимости не остается в стороне от потрясений в экономике: его тоже начинает лихорадить. 

«Отдельные продавцы, насмотревшись экономических новостей, могут начать поднимать цены в рекламе – так уже было, и не раз, вспоминает риэлтор Анна Ремизова. – Другой вопрос, что пока неясны результаты этого искусственного поднятия ценника. Увидим через пару месяцев. В целом же, не думаю, что рынок пойдет вверх».

«Ситуация в конечном итоге может привести к краткосрочному всплеску цен на рынке недвижимости – по крайней мере, на вторичном, – не соглашается Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок в недвижимостью. – И это уже заметно, если присмотреться к средним ценам на квартиры по округам, которые мы постоянно изучаем». 

Еще одна типичная реакция – отказаться от сделки, «переждать». «На днях один из клиентов моего коллеги, собиравшихся купить загородный дом на Рублевке, позвонил и отказался от сделки, – говорит Анна Ремизова. – Свой отказ он объяснил тем, что ему срочно понадобились свободные средства для некоего «интересного инвест-проекта». 

Жилье – «тихая гавань»? 

Генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин настроен нейтрально. С его точки зрения, в целом, на рынке новостроек нынешнее ослабление рубля никак не отразится. «При стабилизации курса на рынок выйдут покупатели, планировавшие покупку квартир, но опасавшиеся волатильности российской валюты, поскольку недвижимость сегодня – основной инструмент для спасения сбережений», – считает Перлин.

В то же время, снижение платежеспособности населения приведет к естественному падению спроса. Но, по мнению застройщика многоэтажного жилья, это затронет рынок загородной недвижимости, который и так сегодня находится в состоянии стагнации.

Павел Поселёнов, президент девелоперской группы «Инград», в целом, тоже спокойно относится к создавшейся ситуации: «Ослабление рубля может сказаться на увеличении спроса со стороны тех покупателей, которые опасаются девальвации национальной валюты».

Сергей Вишняков уверен, что застройщики, как и продавцы на вторичном рыке, попробуют обыграть ситуацию и постараются «поднять цены или ускорить продажи того, что долго не продавалось, нагнетая истерию для покупателей».

Застройщики под санкциями       

Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate, напоминает, что рынок жилой недвижимости гораздо более инертен по сравнению с фондовым, поэтому в ближайшей перспективе незначительные колебания рубля не критичны. 

Впрочем, продолжение ослабления рубля может негативно сказаться на застройщиках, считает Земцова: «Несмотря на то, что официально российские строительные компании не включены в новый санкционный список, уже отмечается серьезное падений акций компаний «ЛСР» и ГК «Эталон», - говорит эксперт. – Международные инвесторы в данной ситуации не слишком заинтересованы в российских компаниях из-за повышенного риска, поэтому доступ к зарубежным капиталам может быть ограничен».

Руководитель «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин ожидает повышения цен на все виды продукции, в том числе и на стройматериалы, что в свою очередь приведет к снижению девелоперской маржи, «которая сегодня невелика», отмечает он. 

 повышение цен на жилье во всех сегментах практически неизбежно 

Логично предположить, что застройщики начнут использовать более дешевые зарубежные аналоги. Насколько это скажется на качестве объектов – большой вопрос, рассуждает Земцова.

Ипотека в опасности

Наибольшую опасность для строительного рынка представляют санкции в отношении российских банковских структур. «До сих пор остается открытым вопрос о том, насколько банки готовы к проектному финансированию девелоперских проектов согласно поправкам к 214-ФЗ. Из-за ограниченного доступа к иностранному капиталу у российских банков может просто не хватить средств для одновременного финансирования стольких новых проектов», – предупреждает партнер Delta estate.

вполне можно ожидать сокращения девелоперской активности и объемов строительства, многие проекты могут быть заморожены 

По мнению Перлина, ограничение ликвидности серьезно снизит возможности банков. Для рынка недвижимости это будет означать снижения уровня доступности ипотеки. Земцова поддерживает мнение коллег – снижение капитализации банков может негативно сказаться на доступности ипотечного кредитования, которое сейчас является основным драйвером рынка жилой недвижимости. 

Снижать объемы выдачи банки будут и по собственной инициативе, полагает Вишняков: банки лучше не дадут кредит, чем выдадут его во время всеобщей неопределенности, когда и заемщик может лишиться работы, и самому банку негде будет взять дешевых денег для выдачи кредитов.

Три сценария 

Сергей Вишняков считает, что в ближайшем будущем рынок недвижимости ждут три возможных сценария: 

1. Покупатели, затягивавшие покупку квартиры, так как «сейчас рынок покупателя и можно повыбирать», активизируются и постараются побыстрее закончить те сделки, к которым вяло готовились.

2. Часть населения будет действовать согласно стандартному сценарию – «в любой непонятной ситуации покупай недвижимость».

3. Одновременно с этим часть продавцов затихнет и снимет свои объекты с рекламы, выжидая, дальнейшего развития событий и надеясь на рост. Другие тоже снимутся с рекламы, но уже по другой причине: в валюте стоимость их недвижимости одномоментно просела. 

Впрочем, это далеко не весь прогноз. Если заглянуть еще дальше, станет понятно, что экономическая ситуация в стране не улучшается, а наоборот, ухудшается. Денег у населения все меньше, и спрос на недвижимость в долгосрочной перспективе увеличиться не может. Поэтому за краткосрочным всплеском нас ждет как минимум стагнация и как максимум – дальнейшее падение, размышляет эксперт.

«Если падение рубля продолжится, то вполне вероятно повторение ситуации 2014 года, – считает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate. Люди начнут активно инвестировать в недвижимость, чтобы сохранить остатки сбережений. В ситуации повышенного спроса и одновременного удорожания стоимости финансирования девелоперских проектов вполне предсказуем рост стоимости жилья». 

Но продолжительное падение рубля, в любом случае, еще больше ухудшит экономическую ситуацию в стране, поэтому за оживлением неизбежно последует резкий спад, рынок жилья в России снова окажется в состоянии застоя, полагает финансовый аналитик.