Существует несколько вариантов пополнения жилого фонда: снос аварийных зданий и возведение на их месте новых; реконструкция старых административных сооружений и их переформатирование под апартаменты; надстройка уже существующих домов новыми этажами; реновация промзон; обновление бывших ведомственных общежитий. «Ни один из них закону не противоречит, если соблюдены строительные нормы и земельный участок оформлен правильно», — говорит президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин.

 

Но, разумеется, не все эти способы одинаково популярны и выгодны для девелоперов и инвесторов. Так, снос и расселение аварийных домов — крайне хлопотное дело: сначала нужно предложить всем жильцам другие квартиры, а уж затем приступать к реализации нового проекта. Из-за этого сроки строительства могут надолго затянуться. Однако снос нежилого здания — более интересный вариант: например, МФК «Флотилия» с апартаментами (район станции метро «Речной вокзал») возводят на месте долгостроя, в котором раньше планировали разместить библиотеку.

 

Идея с надстройкой пятиэтажек, возникшая у столичных властей в 2004 г., оказалась невоплотимой, и проект свернули в 2009 г.

 

А вот несколько бывших общежитий уже превратили в обычные жилые дома: компания «БЭСТКОН» модернизировала многоэтажки серий П-44, П-46, II-68 в Северном Бутово, на Бабушкинской и в Новопеределкино, в результате появилось 500 новых квартир.

 

Также имеются положительные примеры реновации бывших административных объектов: KR Properties реализует в Хамовниках «Николаевский дом», в котором представлены апартаменты, в том числе с мансардами. Уже начато заселение еще одного реконструированного здания с апартаментами — ManhattanHouse (ул. Верхняя Масловка).

 

 

Однако наиболее заметный тренд последнего времени — это редевелопмент промзон. «Именно реконструкцию промышленных территорий московские власти определяют в качестве приоритетного направления развития жилищного строительства», — прокомментировал Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP.

 

Владимир Воронин объяснил, почему оно имеет большие перспективы и приветствуется как столичными властями, так и застройщиками: «Площадок без каких-либо обременений, которые могут быть использованы для возведения жилья в Москве, особенно в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК), практически нет, поэтому основной ресурс для нового жилого фонда — территории промзон и земли, где находятся ветхие, аварийные и подлежащие сносу дома. Для застройщика первый вариант более привлекателен, так как в этом случае круг заинтересованных лиц существенно уже. К тому же реорганизация и вывод промзон изменяет к лучшему облик города».

 

Правда, при освоении обширной территории девелоперы строят не только жилье, отводя большую часть площади под офисы и иногда под ритейл. За счет этого можно и диверсифицировать риски, и реализовывать крупный проект очередями. Наиболее заметный результат редевелопмента последних лет — «Даниловская мануфактура — 1867». Здесь есть и лофт-мансарды, сдают в аренду офисы, а недавно был привлечен «Перекресток. Экспресс» (продуктовый магазин плюс кафе-пекарня).

 

 

Очевидно, что по такому пути и будет идти освоение привлекательных участков в столице. Вот список перспективных жилых проектов, которые должны выйти на рынок преимущественно в 2013 или 2014 г. (на основании данных исследования, проведенного аналитиками компании Est-a-Tet).

 

Помимо этого в продажу поступят апартаменты в многофункциональных комплексах (МФК).

 

«На каждой из этих площадок, если полностью вывести промышленные предприятия, можно строить жилье комфорт- и бизнес-класса. Учитывая существующий дефицит предложения новостроек в Москве, почти любой участок перспективен. Исключение составляют земли вблизи крупных промышленных и коммунальных объектов (вроде ТЭЦ) или полосы отвода железных дорог», — комментирует В. Воронин.

 

Так как большинство промзон и других территорий, пригодных для застройки, находится не в центре, их освоение стало причиной активного пополнения рынка объектами за ТТК. Значительную долю предложения составили апартаменты: по данным исследования, проведенного аналитиками компании «БЕСТ-Новострой», за последние полтора года в Москве их стало в три раза больше в проектах за пределами центра столицы. Сегодня в продаже находится 840 лотов по 18 адресам, тогда как в 2011 г. их было 70 по 7 адресам.

 

«Сейчас активно формируют новые планы застройки. В течение ближайших пяти лет можно ожидать старта реализации большого количества проектов общей площадью более 5 млн кв. м», — прогнозирует А. Биржин.

 

 

Несмотря на большое количество находящихся на стадии строительства и только заявленных проектов, в Москве девелоперы по-прежнему сталкиваются с массой сложностей как при подборе и приобретении участков под возведение зданий, так и в согласовании документов. На сегодняшний день сохраняется неопределенность с генпланом Москвы и документацией, в которой указаны параметры застройки города. Неясно, на какие нормы ориентироваться при разработке проекта. Кроме того, девелоперы отмечают высокую стоимость вхождения в проект.

 

«Необходимо утвердить правила землепользования и застройки Москвы. Пока это не сделано, изменение разрешенного использования участков в городе проводится в «ручном режиме» через Градостроительно-земельную комиссию, что тормозит девелопмент территории. Требуется провести ревизию правовых актов в градостроительной сфере, сократить существующие административные барьеры. Утверждение градостроительных планов частных земельных участков рекомендуют делегировать в территориальные органы власти округов. Нормативы градостроительного проектирования лучше разрабатывать по каждому из районов Москвы отдельно с учетом его специфики. В отношении территории Новой Москвы лучше принять более простые правила регулирования застройки, чем в отношении территорий столицы в ее прежних границах», — уверен Сергей Лядов, пресс-секретарь компании «Сити — XXI век».

 

С учетом преодоления всех препон, считает эксперт, значимый объем жилья в новостройках выйдет на рынок Москвы только в 2015–2016 гг.